Theo Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất được điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường. Sự thay đổi này nhằm giải quyết những bất cập của quy định của pháp luật về định giá đất trước đây, đặc biệt trong bối cảnh giá đất thường xuyên thay đổi theo nhu cầu kinh tế và xã hội; hạn chế tình trạng "hai giá" trong các giao dịch bất động sản (BĐS), đấu giá quyền sử dụng đất hoặc định giá bồi thường khi thu hồi đất, qua đó sẽ giúp người dân, DN và Nhà nước được hưởng lợi từ một cơ chế định giá rõ ràng và công bằng.
Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, Nghị định quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Thẩm quyền của chính quyền các địa phương cũng được quy định rõ. Việc điều chỉnh bảng giá đất như thế nào, cần được tính toán kỹ, để không “gây sốc” cho các chủ thể chịu tác động.
“Trong quy định của Luật Đất đai bảng giá cũ được tiếp tục thực hiện đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết điều chỉnh, UBND cấp tỉnh ra Quyết định điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Luật đã mở đường để các địa phương một mặt tiếp tục áp dụng quy định cũ, một mặt có thể điều chỉnh. Mức độ điều chỉnh như thế nào cho hài hòa và không gây sốc cho người dân cũng như môi trường đầu tư ở địa phương. Khi Luật giao cho địa phương, địa phương cần phải chủ động”, ông Chính nói.
Theo Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất được điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường
Việc xây dựng bảng giá đất tại các địa phương sát với thực tế, sẽ tránh được tình trạng đánh đồng giá trị đất ở các khu vực khác nhau, hướng tới mục tiêu quản trị đất đai hiệu quả khi áp dụng chính sách công cụ kinh tế liên quan đến đất đai. Qua đó, tạo động lực cho giao dịch dân sự, kinh tế được phát triển lành mạnh dựa trên tiềm năng đất đai của từng khu vực, trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
“Tiến tới chúng ta phải có cơ sở dữ liệu về đất đai ở những khu vực khác nhau, đặc biệt là những khu vực có ưu thế, hoặc những khu vực trung tâm kinh tế. Cần công khai giá bình quân và cập nhật thường xuyên giá ở các khu vực đó”, ông Trần Anh Tuấn, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội lưu ý.
Bảng giá đất lần này sẽ không tác động đến các dự án BĐS đang triển khai, vì tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường. Tuy nhiên, đối với các dự án DN phải đi đền bù đất của dân trong thời gian tới, chi phí mua đất sẽ tăng lên. Việc xác định bảng giá đất phải phù hợp với thực tiễn và giải quyết được nhiều mục tiêu, đánh giá đúng giá trị của nguồn lực đất đai; giải quyết kịp thời vướng mắc trong triển khai các dự án đầu tư công hiện nay, bởi người dân không đồng tình với giá đền bù, giải phóng mặt bằng theo bảng giá đất cũ.
Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội
Bà Nguyễn Thị Việt Nga, Phó trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương cho biết, phần lớn kiến nghị của người dân liên quan đến vấn đề đất đai, việc thỏa thuận đền bù khi người dân bị thu hồi đất. Luật Đất đai 2024 đã có những điểm mới căn bản, nhưng việc xác định bảng giá đất cần sát với thực tế tại các địa phương, để tạo sự đồng thuận của người dân khi triển khai các chính sách mới về đất đai.
“Cần tính toán đến nhiều yếu tố, ví dụ như xác định như thế nào là giá thị trường. Giá thị trường phải thực tế, không phải giá thị trường bị chi phối bởi các thành phần khác. Thực tế những người môi giới dùng nhiều chiêu trò để thổi giá, khiến người dân hiểu lầm đó là giá thị trường. Người dân cũng chưa phân biệt được đâu là giá thật và đâu là giá ảo, nên khi xây dựng bảng giá đất cần rất thận trọng với việc này”, bà Nga đề cập.
Theo phân tích của các chuyên gia, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội. Bởi trong các yếu tố cấu thành giá nhà, tiền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng, nhưng với nhà ở xã hội, đây lại không phải là thành phần. Đối với quy định hiện hành, nhà ở xã hội được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế, phí khác. Bên cạnh việc loại bỏ chi phí sử dụng đất, phân khúc nhà ở xã hội còn được kỳ vọng sẽ gia tăng thêm nguồn cung nhờ tác động của các luật mới, góp phần giúp người dân dễ tiếp cận hơn với nhà ở phù hợp với thu nhập, nhất là tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.
