Mới đây, Tạp chí điện tử VietTimes phối hợp Trung tâm Truyền thông tài nguyên và môi trường tổ chức Tọa đàm: “Tác động của Luật Đất đai năm 2024 đối với thị trường bất động sản”. Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/8/2024, là một trong những dự án luật rất lớn, có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2024, thời điểm trước khi các luật có hiệu lực, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thời gian qua đã có nhiều tác động liên quan đến định giá đất, quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… Đây đều là những vấn đề nóng, được người dân cũng như doanh nghiệp quan tâm.
Sang năm 2025, tất cả các địa phương bắt đầu ban hành và áp dụng bảng giá đất mới, điều này cũng sẽ tạo nên những tác động nhất định. Vì vậy, ngay từ khoảng đầu năm 2024, tâm lý chung của thị trường và các doanh nghiệp, nhà đầu tư là chuẩn bị đón đầu, nắm bắt thời cơ trước khi có bảng giá đất mới.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ đưa ra dẫn chứng về các cuộc đấu giá đất thu hút đông đảo người tham gia, khiến giá đất tăng cao.
Đồng thời, ông cũng nêu ra một nghịch lý, đó là trước đây, giá nhà đất tăng nhanh hơn so với giá chung cư thì trong thời gian qua, do ảnh hưởng của việc thực hiện các thủ tục triển khai các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án đất ở ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường chung cư. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư tăng với tốc độ rất nhanh.
"Nhìn chung, toàn thị trường bất động sản đã có sự biến động rất lớn về giá, cả về nhà đất lẫn chung cư và ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý người dân. Do vậy, thời gian vừa rồi, họ có tâm lý tích trữ, đổ nhiều tiền đầu tư vào bất động sản trong năm 2024 nhiều hơn, khác biệt so với các năm trước đây như năm 2022, 2023 hay giai đoạn covid 2020-2022... ", ông Thọ cho biết.
Bên cạnh đó, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ cũng chỉ ra thực trạng vẫn còn một số vướng mắc liên quan đến thủ tục chuyển đổi mục đích, triển khai các dự án đất ở đất thương mại khiến ảnh hưởng không nhỏ đối với thị trường bất động sản thời gian qua.
Đồng tình với quan điểm của PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Luật sư - chuyên gia pháp lý về bất động sản Phạm Thanh Tuấn cũng cho rằng, thị trường hiện nay vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn, ách tắc mà chưa được tháo gỡ.
Nhìn lại bộ Luật Đất đai 2013 đã có hiệu lực trong vòng 10 năm, vị Luật sư nhận xét, bên cạnh những điểm mới tích cực thì Luật vẫn bộc lộ những vấn đề cần khắc phục. Ví dụ, đối với doanh nghiệp, đó là chưa có sự đồng bộ giữa Luật Đất đai và các Luật về đầu tư, bất động sản liên quan đến cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất... dẫn đến các dự án đưa ra thị trường vẫn còn hạn chế.
Hay công tác xác định giá đất vẫn gặp nhiều khó khăn, dẫn đến rất nhiều địa phương bị chậm về trong việc ban hành bảng giá đất cụ thể.
Đối với người dân, cũng gặp khó trong việc tiếp cận đất đai. Chẳng hạn, theo quy định cũ, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất lúa, bị hạn chế hạn mức chuyển nhượng, ảnh hưởng đến khả năng tích tụ đất đai, sản xuất nông nghiệp.
Ngoài ra, quy định trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đai cũng không được đa dạng như Luật mới hiện nay... Như vậy, nhìn tổng thể, những điểm nghẽn, bất cập về Luật không chỉ gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp mà còn đối với cá nhân người dân.
Qua đó, Luật sư Tuấn đánh giá cao Luật 2024 vì những khó khăn nêu trên đã được nhận diện và được điều chỉnh, sửa đổi kịp thời. Đây là sẽ một trong những cơ sở, nền tảng quan trọng, giúp khơi thông nguồn lực đất đai và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững trong thời gian tới.
