Tạp chí Kinh tế - Tài chính Online ngày 9/11 đưa tin, Cục Thuế đã chính thức ban hành Công văn 8472/CT-QLNT vào ngày 06/11/2026, cung cấp những hướng dẫn chi tiết về việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ đối với hoạt động chuyển nhượng đất đai. Văn bản này làm rõ các trường hợp được miễn thuế theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, đặc biệt là các điều kiện đối với trường hợp bán nhà, đất duy nhất.
Các trường hợp được miễn thuế TNCN trong giao dịch nhà đất
Căn cứ theo nội dung hướng dẫn tại Công văn 8472/CT-QLNT (dựa trên Điều 18 và Điều 19 của Nghị định 253/2026/NĐ-CP), chính sách miễn thuế TNCN áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản trong các nhóm quan hệ và tình huống cụ thể sau:
Ảnh được AI hỗ trợ thiết kế
Giữa các thành viên trong gia đình: Áp dụng miễn thuế đối với các giao dịch giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng/vợ với con dâu/rể (kể cả trong trường hợp vợ hoặc chồng đã qua đời); ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; và giữa anh, chị, em ruột với nhau. Quy định này bao gồm cả nhà ở và các công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Phân chia tài sản khi ly hôn: Thu nhập phát sinh từ việc phân chia nhà ở hoặc bất động sản theo thỏa thuận giữa vợ chồng khi ly hôn, hoặc theo phán quyết phân chia tài sản của Tòa án, thuộc diện được miễn thuế hoàn toàn.
Chuyển nhượng nhà, đất duy nhất: Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở cùng tài sản gắn liền với đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế nếu đây là tài sản duy nhất của họ, ngoại trừ các trường hợp chuyển nhượng nhà ở hay công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Ba điều kiện bắt buộc để được miễn thuế khi bán nhà, đất duy nhất
Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam theo khoản 1 Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, Cục Thuế lưu ý rằng người chuyển nhượng phải đồng thời đáp ứng đủ 03 điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này mới đủ cơ sở hưởng ưu đãi miễn thuế:
Ảnh được AI hỗ trợ thiết kế
Thứ nhất (Về quyền sở hữu tại thời điểm chuyển nhượng): Tính đến thời điểm giao dịch, cá nhân đó chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó). Nếu tại thời điểm chuyển nhượng mà cá nhân sở hữu thêm nhà ở hay công trình hình thành trong tương lai, cơ quan thuế sẽ không công nhận đây là nhà, đất duy nhất.
Thứ hai (Về thời gian nắm giữ): Cá nhân phải có thời gian nắm giữ quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thứ ba (Về phạm vi chuyển nhượng): Người bán phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở đó. Trong trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ thực hiện chuyển nhượng một phần, phần giao dịch đó sẽ không được xem xét miễn thuế.
Việc nắm vững các quy định mới tại Công văn 8472/CT-QLNT sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc chuẩn bị hồ sơ pháp lý, kê khai chính xác và đảm bảo tối đa các quyền lợi hợp pháp khi tham gia giao dịch bất động sản.
