"Luật chơi" thay đổi: Chung cư là tích sản hay tiêu sản?

Sau phát biểu “Từ nay, chung cư không còn là tích sản, mà là tiêu sản” của TS Nguyễn Trí Hiếu mà chúng tôi đã đăng tải, cuộc tranh luận về giá trị của căn hộ chung cư trở nên sôi nổi.

Bài viết dưới đây là quan điểm của chị Phương Bùi, Founder hệ thống đào tạo tiếng Anh ATEN English.

Theo chị Phương, cả hai phía đều đang nói từ trải nghiệm thật của mình, nhưng cùng bỏ sót một điều quan trọng: chung cư chưa bao giờ mặc định là tích sản, nhưng cũng không tự động trở thành tiêu sản.

“Giá trị công trình giảm, nhưng giá trị vị trí có thể tăng”

Điều đầu tiên cần tách bạch là giá trị sử dụng của công trình và giá trị kinh tế của vị trí.

Phần căn hộ, hành lang, thang máy, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích chung đều thuộc về công trình vật chất. Mọi công trình đều chịu quy luật lão hóa, hao mòn và lỗi thời theo thời gian.

Trong khi đó, giá trị của vị trí lại vận động theo một quy luật khác. Nó có thể tăng lên khi khu vực xuất hiện thêm việc làm, trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, trung tâm thương mại và các dịch vụ mới.

Vì vậy, hoàn toàn có thể xảy ra tình huống tòa nhà ngày càng cũ, nhưng quyền được sống tại vị trí ấy lại ngày càng đắt giá.

Đó là lý do một chung cư 30 năm tuổi ở trung tâm thành phố vẫn có thể đắt hơn rất nhiều một căn hộ mới tinh tại khu vực thiếu việc làm, thiếu dịch vụ và thiếu nhu cầu ở thực.

Giá trị ấy được tạo nên từ thời gian đi lại, khả năng tiếp cận việc làm, trường học, bệnh viện, giao thông, dịch vụ, khả năng cho thuê và độ khan hiếm của nguồn cung tương đương.

Thị trường chưa bao giờ chỉ định giá những bức tường. Điều thị trường định giá là khả năng tiếp cận cuộc sống mà vị trí ấy mang lại.

Khi giá trị của vị trí tăng nhanh hơn tốc độ hao mòn của công trình, giá căn hộ vẫn có thể tiếp tục tăng dù tòa nhà ngày càng cũ.

Cũng vì vậy, trong cùng một thành phố, có tòa nhà càng cũ càng quý nhờ vị trí khan hiếm, nhưng cũng có dự án mới bàn giao đã khó bán lại vì nguồn cung quá lớn.

“Căn hộ mới vẫn có thể là một khoản đầu tư thua lỗ”

Điều ngược lại cũng hoàn toàn có thể xảy ra.

Một căn hộ mới bàn giao, thiết kế đẹp, tiện ích hiện đại vẫn có thể trở thành tài sản kém hiệu quả nếu:

- Được mua với mức giá quá cao;
- Nguồn cung trong khu vực liên tục tăng;
- Nhu cầu thuê yếu;
- Phí vận hành lớn;
- Chất lượng quản trị suy giảm;
- Hạ tầng xung quanh phát triển chậm.

Khi đó, tài sản vẫn còn rất mới về vật lý nhưng đã bị mua quá đắt về mặt kinh tế.

Người sở hữu có thể phải mất nhiều năm để chờ khu vực tăng trưởng đủ nhanh nhằm “đuổi kịp” mức giá mình đã trả, trong khi vẫn phải gánh lãi vay, phí bảo trì, khấu hao nội thất, thời gian bỏ trống và chi phí cơ hội của số vốn bị khóa lại.

“Cùng một căn hộ có thể là tích sản với người này nhưng là tiêu sản với người khác”

Vì vậy, điều quyết định một căn chung cư là tích sản hay tiêu sản chưa bao giờ nằm hoàn toàn ở bản thân căn hộ.

Nó còn nằm trong mối quan hệ giữa giá trị tài sản và cấu trúc tài chính của người mua.

Cùng một căn hộ, người mua bằng vốn tự có, mua ở mức giá hợp lý, cho thuê ổn định và nắm giữ dài hạn có thể tích lũy được tài sản.

Nhưng một người khác vay quá nhiều, trả lãi lớn, mua đúng đỉnh giá rồi để căn hộ trống trong nhiều tháng lại có thể biến chính căn hộ ấy thành gánh nặng tài chính.

Tài sản giống nhau, nhưng kết quả hoàn toàn khác nhau vì dòng tiền, mức đòn bẩy và thời điểm mua khác nhau.

Đó cũng là lý do nhiều người nhầm lẫn giữa giá tăng và lợi nhuận thực.

Một căn hộ mua 3 tỷ đồng rồi bán 4 tỷ đồng sau nhiều năm nghe có vẻ lãi 1 tỷ đồng. Nhưng nếu cộng thêm lãi vay, chi phí sửa chữa, môi giới, thuế phí, thời gian bỏ trống, lạm phát và cơ hội bị bỏ lỡ từ những khoản đầu tư khác, mức sinh lời thực tế có thể thấp hơn rất nhiều so với khoản chênh lệch 1 tỷ đồng nhìn thấy trên hợp đồng.

“Hao mòn không đồng nghĩa với tiêu sản”

Ở chiều ngược lại, gọi chung cư là tiêu sản chỉ vì công trình có khấu hao cũng chưa chính xác.

Rất nhiều tài sản vật chất vẫn hao mòn theo thời gian nhưng tiếp tục tạo ra giá trị lớn hơn phần hao mòn đó.

Một nhà máy mỗi năm đều phải khấu hao nhưng vẫn tạo ra sản phẩm, việc làm và lợi nhuận. Một căn hộ cũng vậy.

Nếu đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo được dòng tiền cho thuê, nằm tại khu vực khan hiếm và được quản lý tốt, phần hao mòn của công trình vẫn có thể được bù đắp bằng dòng tiền khai thác và sự gia tăng giá trị của vị trí.

Vì thế, việc một tài sản bị hao mòn về vật lý không đồng nghĩa nó mất khả năng tạo ra giá trị kinh tế.

“Giá trị chung cư còn phụ thuộc vào chất lượng quản trị”

Điểm rất khác của chung cư là đây không chỉ là tài sản của một người, mà là loại tài sản vận hành theo chất lượng của cả cộng đồng.

Giá trị của từng căn hộ phụ thuộc rất lớn vào cách toàn bộ tòa nhà được quản trị trong nhiều thập kỷ:
- Quỹ bảo trì có minh bạch hay không;
- Thang máy, hệ thống kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy có được thay thế đúng hạn không;
- Mặt ngoài công trình có được bảo dưỡng thường xuyên không;
- Ban quản trị có năng lực không;
- Chủ đầu tư có thực hiện đầy đủ trách nhiệm không;
- Cư dân có cùng giữ gìn môi trường sống hay không.

Quan trọng hơn, toàn bộ cộng đồng có đủ khả năng tài chính để duy trì chất lượng sống khi tòa nhà bước sang tuổi 25, 30 hay 45 năm hay không.

Đây là điểm khác biệt rất lớn giữa căn hộ và nhà đất riêng lẻ.

Người sở hữu nhà đất có thể chủ động sửa chữa, xây lại hoặc thay đổi công năng trên phần đất của mình nếu pháp luật cho phép.

Trong khi đó, chủ căn hộ luôn phụ thuộc vào quyết định chung của cả cộng đồng cư dân.

Vì vậy, nhiều dự án mất giá chưa chắc do vị trí kém, mà có thể do chất lượng cộng đồng, vận hành và bảo trì bị suy yếu theo thời gian.

Rủi ro quản trị tập thể vì thế trở thành một phần không thể tách rời khỏi giá trị của căn hộ.

“6 yếu tố cần xem xét trước khi mua chung cư”

Muốn đánh giá một căn hộ có khả năng tích lũy giá trị hay đang dần trở thành gánh nặng, người mua nên nhìn đồng thời ít nhất sáu yếu tố:

Khu vực đó có tiếp tục thu hút dân cư và việc làm hay không?

Một tài sản rất tốt vẫn có thể trở thành khoản đầu tư tệ nếu được mua quá đắt.

Ngược lại, một tài sản bình thường vẫn có thể mang lại lợi nhuận nếu được mua đúng giá và khai thác hợp lý.

Bên cạnh đó, người mua cũng nên tự hỏi:

1. Nếu giá căn hộ không tăng trong 5 năm tới, dòng tiền của mình có chịu nổi không?

2. Nếu lãi suất tăng, mình có còn đủ sức trả nợ không?

3. Nếu tòa nhà cần đóng thêm một khoản tiền lớn để sửa chữa, mình có sẵn sàng không?

4. Nếu phải cho thuê, lợi nhuận thực còn bao nhiêu sau khi trừ toàn bộ chi phí?

5. Sau 20 năm nữa, nhóm khách hàng nào sẽ mua lại căn hộ này?

6. Nếu khu vực xuất hiện nhiều dự án mới hơn, đẹp hơn, căn hộ hiện tại còn lợi thế gì đủ mạnh để giữ giá?

Những câu hỏi ấy quan trọng hơn rất nhiều so với bất kỳ một tuyên bố chung nào về việc chung cư là tích sản hay tiêu sản.

Không một khái niệm chung nào có thể thay thế việc phân tích từng tài sản cụ thể, từng người mua cụ thể và từng cấu trúc tài chính cụ thể.

“Chung cư là tích sản hay tiêu sản? Không có một đáp án chung”

Vì vậy, câu nói “Từ nay chung cư không còn là tích sản mà là tiêu sản” nên được hiểu như một lời cảnh báo về cách mua, hơn là một phán quyết dành cho toàn bộ thị trường.

Nó nhắc người mua rằng thời kỳ cứ mua một căn hộ rồi mặc định giá sẽ tăng mãi có thể đang dần qua đi.

Thị trường tương lai sẽ phân hóa mạnh hơn giữa những căn hộ có vị trí tốt, nhu cầu ở thực, vận hành hiệu quả và khả năng tạo dòng tiền với những căn hộ được định giá quá cao, xuống cấp nhanh hoặc chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng bán lại cho người đến sau với giá cao hơn.

Tích sản hay tiêu sản chưa bao giờ là danh tính cố định của một loại tài sản.

Đó là kết quả của cách tài sản được mua, được tài trợ, được khai thác, được vận hành và được đặt trong dòng phát triển của nền kinh tế.

Một căn hộ để ở giúp gia đình giảm thời gian di chuyển, con cái tiếp cận trường học tốt hơn, cha mẹ sống an toàn hơn và người chủ không chịu áp lực nợ nần vẫn có thể mang lại giá trị rất lớn, dù lợi nhuận tài chính không quá cao.

Ngược lại, một căn hộ được mua để lướt sóng, vay quá sức, bỏ trống nhiều năm rồi buộc phải bán trong giai đoạn thị trường suy yếu hoàn toàn có thể trở thành gánh nặng, dù trên giấy tờ nó vẫn là bất động sản.

Vì thế, thay vì hỏi “chung cư là tích sản hay tiêu sản?”, có lẽ người mua nên hỏi:

Căn hộ cụ thể này đang tạo ra giá trị gì, và giá trị đó có lớn hơn toàn bộ chi phí cũng như sự hao mòn của nó trong suốt thời gian mình dự định nắm giữ hay không?

Trả lời được câu hỏi ấy, người mua sẽ không còn bị kéo qua kéo lại giữa những phát biểu đang gây tranh luận.

Khi đó, họ sẽ nhìn tài sản bằng dòng tiền, giá trị sử dụng, vị trí, tuổi thọ kinh tế và khả năng thích nghi dài hạn, thay vì chỉ nhìn vào hai chữ “chung cư” rồi mặc định nó là tích sản hay tiêu sản.