Thị trường căn hộ TP.HCM trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực. Nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu tại Bình Dương và khu Đông TP.HCM. Trong khi đó, thị trường thứ cấp vẫn trong trạng thái chững lại rõ rệt khi mặt bằng lãi suất thả nổi vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt và đã triệt tiêu hoàn toàn các dòng vốn đầu cơ lướt sóng ngắn hạn.
Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc sâu khi dòng vốn chuyển dịch mạnh sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền và các khu vực đô thị vệ tinh có mức giá hợp lý, được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông kết nối.
Báo cáo cho biết tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp đang mở bán đạt gần 12.000 căn. Trong đó, Bình Dương và khu Đông TP.HCM tiếp tục là tâm điểm của thị trường khi đóng góp khoảng 60% tổng nguồn cung mới.
Bình Dương vẫn giữ lợi thế nhờ nguồn cung căn hộ trung cấp dồi dào. Tuy nhiên, sự quan tâm của thị trường được dự báo sẽ dần mở rộng về hành lang phía Nam gồm Quận 7, Nhà Bè và Cần Giờ trong thời gian tới.
Theo Avison Young Việt Nam, giai đoạn 2027-2030, thị trường nhà ở TP.HCM mở rộng dự kiến sẽ đón nhận hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển.
Đơn vị này nhận định xu hướng phát triển đô thị nén gắn với nhà ga metro (TOD) cùng việc hoàn thiện hạ tầng liên vùng, đặc biệt là tuyến Vành đai 3, sẽ góp phần gia tăng tỷ trọng phân khúc trung cấp từ năm 2027. Đây được kỳ vọng sẽ là phân khúc chủ lực đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng trẻ và người lao động có thu nhập trung bình trong bối cảnh giá nhà khu vực trung tâm ngày càng cao.
Bên cạnh đó, xu hướng lựa chọn nơi ở của thế hệ trẻ và Gen Z đang hình thành nguồn cầu bền vững đối với các dự án có hệ tiện ích khép kín, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi. Những khu đô thị nằm gần mạng lưới metro, đường vành đai và cao tốc được dự báo sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của người mua ở thực, qua đó thúc đẩy khả năng hấp thụ tại các đô thị vệ tinh và góp phần tái cấu trúc không gian phát triển của TP.HCM.
Về mặt bằng giá, căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm TP.HCM hiện dao động từ 3.500-5.900 USD/m2, trong khi phân khúc siêu sang đã tiệm cận 18.000 USD/m2. Tại Bình Dương (cũ), giá bán sơ cấp trung bình khoảng 2.000-2.900 USD/m2, còn Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) ghi nhận mức giá từ 1.800-5.200 USD/m2.
Đặc biệt, theo Avison Young Việt Nam, một số khu vực đã xuất hiện mức giá căn hộ có giá tương đương hoặc nhỉnh hơn giá đất thứ cấp lân cận gần dự án.
Trong khi giá bán sơ cấp chỉ tăng nhẹ, thị trường thứ cấp lại chịu áp lực từ chi phí vốn và tâm lý thận trọng của người mua. Giá căn hộ cao cấp trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 5%-8% so với mức đỉnh, duy trì bình quân khoảng 4.450 USD/m2.
Tỷ lệ hấp thụ của các dự án cao cấp mới ở mức dưới 30%, trong khi phân khúc trung cấp đạt khoảng 28%-35%, nhờ động lực từ nhu cầu ở thực và nhu cầu mua để cho thuê nhằm bảo toàn giá trị tài sản trong bối cảnh lạm phát gia tăng.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng sau thời kỳ tăng giá mạnh. Tâm lý chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng về mức giá bán hợp lý hơn đang khiến một bộ phận người mua tạm thời trì hoãn quyết định xuống tiền.
Theo ông David Jackson, nhóm khách hàng này vẫn sở hữu năng lực tài chính tốt. Khi các điều kiện thị trường trở nên thuận lợi hơn, đặc biệt là về chi phí vốn, chính sách tín dụng và mặt bằng giá, lực cầu bị dồn nén được kỳ vọng sẽ nhanh chóng quay trở lại, góp phần cải thiện thanh khoản thị trường trong các quý tiếp theo.
Vị chuyên gia cũng cho rằng, bên cạnh nhu cầu để ở, xu hướng tìm kiếm các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê sẽ tiếp tục là một trong những động lực quan trọng hỗ trợ thị trường căn hộ trong trung và dài hạn.
