Dự kiến trình phương án 1
Theo báo cáo của Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, hiện nay TPHCM đang tồn tại 3 quy định khác nhau về tách thửa, hợp thửa gồm quyết định 100 (áp dụng cho khu vực TPHCM cũ), quyết định 38 (áp dụng cho khu vực Bình Dương cũ), quyết định 24 (áp dụng cho khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ). Việc áp dụng đồng thời nhiều văn bản khác nhau gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện thủ tục hành chính của người dân.
Ông Nguyễn Thái Sinh, Phó giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho biết, nếu không kịp thời ban hành một văn bản quy định chung, thống nhất cho toàn TPHCM sau sáp nhập sẽ dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong triển khai cho cơ quan thực thi và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền tách, hợp thửa đất.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đã chọn phương án 1 trong dự thảo để trình UBND TPHCM xem xét.
Do đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đã cùng với các sở ngành đã dự thảo quyết định về điều kiện hợp thửa, tách thửa và tổ chức lấy ý kiến các đơn vị liên quan. Cụ thể, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đã lấy ý kiến 176 đơn vị gồm, Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Thanh tra TPHCM, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, UBND phường, xã và đặc khu…
Đến nay đã nhận được ý kiến của 77 đơn vị, trong đó 24 đơn vị thống nhất nội dung dự thảo và 53 đơn vị có ý kiến góp ý.
Ông Nguyễn Thái Sinh cho biết, sau khi nhận ý kiến đóng góp của các đơn vị, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đã chọn phương án 1 trong dự thảo để trình UBND TPHCM xem xét. Theo đó, phương án 1 được chia theo bảng giá đất, trong đó có các nhóm nhỏ để xử lý sự khác biệt giữa TPHCM với Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây.
Quá trình góp ý, nhiều ý kiến cho rằng nếu điều chỉnh diện tích tối thiểu về 36m2 thì Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây sẽ quá nhỏ, gây áp lực hạ tầng. Ngược lại nếu tăng lên người dân TPHCM sẽ phản ứng. Do đó, giải pháp đề xuất là trong từng khu vực lớn, có thể chia nhỏ theo từng phường, xã cụ thể để phù hợp thực tế.
Trước đây trên địa bàn TPHCM cũ quy định UBND quận, huyện chịu trách nhiệm thực hiện tổ chức họp Tổ công tác liên ngành để xem xét, quyết định tách thửa đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn… Tuy nhiên, do pháp luật không có quy định rõ thế nào là thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn, dẫn đến các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết. Do đó, lần này Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM kiến nghị không đặt ra quy định để giải quyết trường hợp cá biệt.
Nhiều vấn đề cần làm rõ
Ông Vũ Trung Hưng, Phó phòng Quản lý Quy hoạch, Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM cho biết, trong dự thảo quyết định về điều kiện hợp thửa, tách thửa không ràng buộc điều kiện quy hoạch vào việc tách, nhập thửa, vì Luật Đất đai không quy định. Tuy nhiên nếu không ràng buộc điều kiện quy hoạch sẽ phát sinh tiêu cực. Do đó, ông Hưng đề nghị cần xin thêm ý kiến các bộ ngành chứ căn cứ theo Luật Đất đai là chưa đủ.
Mục tiêu của quyết định tách thửa là tạo điều kiện cho người dân có cuộc sống ổn định về chỗ ở, hạ tầng.
Tương tự, ông Nguyễn Hải Trường, Phó trưởng phòng Đô thị, Văn phòng UBND TPHCM cho rằng, Luật Đất đai 2024 phân quyền cấp tỉnh nhiều hơn Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, ngoài luật quy định, việc tách thửa còn dựa trên phong tục tập quán địa phương để quy định giúp bộ mặt TPHCM đẹp hơn, tránh phát sinh khu ổ chuột. Do đó, ông Trường kiến nghị nên mạnh dạn áp dụng thêm các quy định để phù hợp với thực tế của TPHCM.
Nói về dự thảo quyết định về điều kiện hợp thửa, tách thửa mới, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Minh Thạnh cho rằng, dự thảo quyết định cần được ban hành chặt chẽ hơn, khắc phục được những tồn tại của quy định cũ. Mục tiêu của quyết định là tạo điều kiện cho người dân có cuộc sống ổn định về chỗ ở, hạ tầng, đáp ứng với sự phát triển lâu dài. Tuy nhiên, quy định đưa ra cũng làm sao ngăn ngừa việc lợi dụng tách thửa để phát sinh tiêu cực, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của TPHCM.
Ông Thạnh cũng cho rằng, dự thảo về điều kiện tách thửa vẫn có nhiều vấn đề cần phải làm rõ. Cụ thể, việc quy định cấp thoát nước phải đảm bảo thì ở những xã nông thôn hầu hết không đáp ứng quy định này, liệu có ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân?
Phó Chủ tịch Bùi Minh Thạnh cũng lưu ý, trong dự thảo hết sức lưu ý khu vực nông thôn vì hạ tầng nông thôn chưa đồng bộ. Giả sử quy định về cấp thoát nước chưa có nhưng trong quy hoạch đã có, liệu có thể xem xét giải quyết hồ sơ. Hoặc quy định về quy hoạch, nếu khu vực tách thửa đã có quy hoạch, có thể xem xét ràng buộc để hình thành những khu dân cư khang trang. Còn những khu vực chưa có quy hoạch chúng ta phải tính như thế nào để hồ sơ của dân không bị gián đoạn…
Do đó, ông Bùi Minh Thạnh đề nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM tiếp tục lấy ý kiến góp ý từ các chuyên gia, hiệp hội và nhất là từ các phường, xã xem có phát sinh gì mới hay không. Từ đó hoàn thiện dự thảo trình UBND TPHCM xem xét ban hành trong tháng 3/2026.
Theo tờ trình về dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn TPHCM sau sáp nhập, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đưa ra 2 phương án, với diện tích tối thiểu được phép tách thửa dao động từ 36 - 100 m2.
Phương án 1 được chia thành 4 khu vực. Khu vực 1 có diện tích tối thiểu 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m, khu vực 4 có diện tích tối thiểu 100 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m.
Đối với phương án 2 được chia thành 5 khu vực. Khu vực 1 có diện tích tối thiểu 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m. Còn khu vực 5 có diện tích tối thiểu 100 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m.
Đối với thửa đất nông nghiệp diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và diện tích 1.000 m2 đối với đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện được quy định tại Luật Đất đai, Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội.
