Vài năm trở lại đây, tình trạng bỏ giá đấu cao bất thường rồi bỏ cọc thường xuyên xảy ra. Cụ thể, ngày 10/8/2024, phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (nay là xã Bình Minh, TP Hà Nội) có giá khởi điểm dao động từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng/m2, nhưng giá trúng cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m2, cao gấp khoảng 8 lần giá khởi điểm.
Đến thời điểm hết hạn nộp tiền, chỉ có 13 thửa đất được người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, 55 thửa còn lại không được nộp đủ tiền. Toàn bộ lô đất trúng với giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên đều bị bỏ cọc. Tổng số tiền thu được là hơn 80 tỷ đồng, tương đương chỉ khoảng 1% mức thu dự kiến sau phiên đấu giá.
Cũng tại Hà Nội, trong phiên đấu giá 58 thửa đất ở xã Quang Tiến trước đây (sau sáp nhập, một phần thuộc xã Nội Bài, một phần thuộc xã Sóc Sơn) ngày 29/11/2024, một nhóm người đã thống nhất cách trả giá bất thường. Có trường hợp trả tới 30 tỷ đồng/m2, khiến cuộc đấu giá không thành công. Tháng 3/2025, TAND TP Hà Nội mở phiên tòa xét xử 6 bị cáo liên quan vụ việc về hành vi “thổi giá đất bất thường” nhằm phá cuộc đấu giá.
Mới đây nhất, một phiên đấu giá 70 lô đất ở nông thôn tại xã Lý Nhân, tỉnh Ninh Bình gây xôn xao khi xuất hiện mức trả giá từ 850 triệu đồng đến 1,468 tỷ đồng/m². Trong khi chính quyền đề nghị công an xác minh dấu hiệu bất thường, thì nhóm người tham gia đấu giá gửi đơn kiến nghị, cho rằng bị nhầm lẫn giữa tổng giá trị của cả lô đất và đơn giá tính trên mỗi mét vuông.
Các lô đất được trả giá cao bất thường.
Theo TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VIREED), tại nhiều phiên đấu giá có thể xuất hiện tình trạng người sở hữu quỹ đất lớn ở khu vực lân cận tham gia đấu giá, cố tình đẩy giá một vài lô đất lên cao để tạo mặt bằng giá mới. Khi mức giá này được công bố, giá trị những khu đất xung quanh cũng có thể tăng theo, đem lại lợi ích cho người đang nắm giữ đất.
"Giá đất phải được xác định trên cơ sở giá trị kinh tế, khả năng tạo ra thu nhập, dòng tiền và các chi phí đầu tư. Không thể chỉ nhìn vào mức giá được trả trong một phiên đấu giá để coi đó là giá trị thực của đất", ông Lượng lưu ý.
TS Trần Xuân Lượng cho rằng một phiên đấu giá thu về khoản tiền lớn chưa đủ để khẳng định đó là kết quả tích cực. Cần đánh giá cả những tác động của mức giá mới đối với thị trường và nền kinh tế. Bởi giá đất tăng có thể kéo theo chi phí mặt bằng, đầu tư và giá thành sản phẩm tăng. Doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn trong tiếp cận đất đai để sản xuất, kinh doanh; người dân cũng chịu thêm áp lực khi tìm mua nhà ở.
Đặc biệt, mức giá trúng đấu giá bất thường có thể tạo hiệu ứng tham chiếu trên thị trường, làm tăng kỳ vọng về giá đất tại khu vực lân cận. Điều này có thể gây thêm áp lực cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và triển khai các dự án. Ông Lượng lo ngại nếu giá đất tăng quá cao, doanh nghiệp không thể tiếp cận đất, người dân không mua nổi nhà, dự án đình trệ thì nền kinh tế phải gánh chi phí rất lớn.
Về tình trạng đấu giá đất bất thường, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng không chỉ đặt ra vấn đề về hành vi của người tham gia mà còn đòi hỏi làm rõ trách nhiệm của cơ quan tổ chức và giám sát. Những tiền lệ tại Thủ Thiêm năm 2021, Hoài Đức năm 2024, Sóc Sơn năm 2025 và nay là Ninh Bình cho thấy nếu không kiểm soát chặt từ đầu, các phiên đấu giá có thể gây xáo trộn lớn cho thị trường.
Theo ông Đính, khi xuất hiện mức trả giá cao bất thường, cơ quan quản lý cần chủ động rà soát hồ sơ, xác minh năng lực tài chính, mối quan hệ giữa những người tham gia và quá trình thực hiện nghĩa vụ sau đấu giá. Không thể để tình trạng bất thường lặp lại mà không xác định rõ trách nhiệm của đơn vị tổ chức, cơ quan giám sát và người đứng đầu địa phương.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng kiến nghị cần quy định xử lý nghiêm, mạnh hơn đối với các trường hợp bỏ cọc hoặc chậm nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm ngăn chặn tình trạng “thổi giá rồi bỏ cọc” gây méo mó thị trường và thất thu ngân sách Nhà nước.
Ông Châu cho biết thời gian qua đã có nhiều trường hợp trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, gây méo mó giá đất, đình trệ kế hoạch đấu giá và lãng phí nguồn lực công. Một số vụ việc còn bị nghi ngờ có dấu hiệu cấu kết, thao túng giá, tạo “sốt ảo” để trục lợi gián tiếp.
HoREA cho rằng việc siết chặt chế tài, tăng cường giám sát và minh bạch hóa quy trình đấu giá đất là giải pháp quan trọng để bảo đảm công bằng, ngăn ngừa thất thu ngân sách và tạo lập môi trường đầu tư lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.
