Những ngày qua, câu chuyện một căn penthouse bỏ trống cả năm vẫn phát sinh hàng trăm triệu đồng chi phí vận hành đã khiến nhiều người đặt câu hỏi: liệu một tài sản giá trị lớn nhưng không tạo ra dòng tiền có còn là một tài sản "tốt"?
Đúng thời điểm đó, Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương cũng đưa ra nhiều định hướng mới về quản lý đất đai, từ việc thiết kế chính sách để hạn chế găm giữ đất, đến yêu cầu đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả hơn.
Trong bối cảnh ấy, bài viết của chị Phương Bùi – Founder hệ thống đào tạo tiếng Anh ATEN English, đơn vị thành lập từ năm 2012 và hiện phát triển mạng lưới nhiều cơ sở tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng, Nghệ An... – thu hút nhiều sự quan tâm khi đưa ra một góc nhìn đáng suy ngẫm về tương lai của bất động sản tại Việt Nam.
"Hơn 30 năm qua, 'có tiền thì mua đất' là công thức làm giàu của rất nhiều người"
Suốt hơn 30 năm qua, ai có tiền thì mua đất, có đất thì giữ đất, chờ thời cơ.
Phải thừa nhận rằng, lời khuyên ấy đã đúng với rất nhiều người. Một mảnh đất ngoại thành ngày nào trở thành trung tâm thành phố, căn nhà trong ngõ vài trăm triệu đồng trở thành vài chục tỷ đồng, khu ruộng sau vài năm quy hoạch đổi đời cả một gia đình.
Rất nhiều người giàu lên nhờ quá trình ấy. Điều đó khiến cả xã hội dần hình thành niềm tin kiên định rằng, bất động sản chính là con đường chắc chắn nhất để tích lũy tài sản. Niềm tin đó từng rất phù hợp với một giai đoạn phát triển của Việt Nam.
Nhưng chu kỳ nào rồi cũng sẽ thay đổi, vì nền kinh tế sẽ tạo ra giá trị theo cách hoàn toàn khác.
Phương Bùi - Founder ATEN English.
"Việt Nam gần như đã đi qua trọn một chu kỳ phát triển của bất động sản"
Muốn hiểu điều này, hãy nhìn vào lịch sử phát triển của các nền kinh tế.
Ở giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hóa, tài sản tăng giá nhanh nhất chính là đất đai.
Đô thị mở rộng, dân số dịch chuyển từ nông thôn ra thành phố, đường sá được xây dựng, khu công nghiệp xuất hiện, hạ tầng phát triển.
Một mảnh đất hôm nay ở ngoại ô, vài năm sau có thể nằm giữa một khu đô thị mới. Giá trị tăng lên chủ yếu vì bối cảnh xung quanh thay đổi.
Đó là chu kỳ tự nhiên và Việt Nam đã đi qua gần trọn chu kỳ đó.
Nhưng 20 năm tới, dòng vốn sẽ tìm đến những nơi tạo ra dòng tiền
Tiền sẽ tìm đến những nơi có khả năng sinh ra dòng tiền đều đặn như nhà máy, doanh nghiệp, phần mềm, hệ thống trí tuệ nhân tạo (AI), thương hiệu, nền tảng giáo dục, trung tâm logistics, trung tâm dữ liệu, công ty xuất khẩu, hay rộng hơn là một cộng đồng có khả năng tạo ra giá trị.
Đó đều là những tài sản có thể tạo ra tiền mỗi ngày.
Trong khi đó, một mảnh đất hay một ngôi nhà bỏ trống thì mỗi ngày đều phát sinh chi phí: chi phí cơ hội, thuế, phí quản lý, phí bảo trì, và cả chi phí thuế khi hệ thống thuế tài sản dần hoàn thiện. Đó còn là chi phí của số vốn bị đóng băng trong nhiều năm.
"Bất động sản vẫn rất giá trị, nhưng giá trị sẽ được nhìn theo cách khác"
Mua đất rồi chờ tăng giá sẽ không còn là công thức đúng trong tương lai gần.
Ngày trước, người ta mua đất để chờ đất tăng giá. Tương lai, người ta sẽ quan tâm nhiều hơn đến việc mảnh đất đó có:
- Tạo ra việc làm không?
- Thu hút doanh nghiệp không?
- Tạo ra doanh thu đều đặn không?...
Đó mới là câu hỏi quan trọng.
"Người ta sẽ chỉ giàu khi biết cách vận hành tài sản"
Trong tương lai, đầu cơ không còn là con đường làm giàu. Người giàu thật sự phải biết cách quản lý và vận hành tài sản.
Quan sát những tập đoàn lớn trên thế giới sẽ thấy một điểm: giá trị lớn nhất của họ rất ít khi nằm ở những khu đất họ sở hữu.
Điều tạo nên giá trị của họ là khả năng tạo ra dòng tiền khổng lồ từ tri thức, công nghệ và hệ sinh thái.
Ngay cả những gia tộc bất động sản lớn nhất thế giới cũng không kiếm tiền bằng cách ôm đất rồi chờ tăng giá. Họ phát triển khu đô thị, xây văn phòng, xây trung tâm thương mại, xây khách sạn, xây khu logistics.
Họ tạo ra dòng tiền lặp lại trong hàng chục năm.
Đó là sự khác biệt rất lớn giữa người sở hữu tài sản và người vận hành tài sản.
Một người có thể sở hữu 50 căn nhà, người khác chỉ sở hữu 5 tòa nhà. Nhưng nếu 5 tòa nhà đó tạo ra dòng tiền ổn định, được quản trị tốt và liên tục gia tăng giá trị, tài sản của họ sẽ phát triển nhanh hơn rất nhiều.
"Khái niệm giàu của Việt Nam sẽ thay đổi"
Giàu sẽ không còn được đo chủ yếu bằng số lượng bất động sản đang nắm giữ.
Giàu sẽ được đo bằng số lượng dòng tiền mà hệ thống của bạn tạo ra ngay cả khi bạn đang ngủ: doanh nghiệp tạo ra lợi nhuận, thương hiệu tạo ra doanh số, phần mềm tạo ra thuê bao, kênh nội dung tạo ra doanh thu quảng cáo, nền tảng giáo dục tạo ra học phí, khu nghỉ dưỡng tạo ra dòng khách, trang trại tạo ra nông sản, khu đô thị tạo ra dịch vụ và cộng đồng dân cư.
Một hệ sinh thái có thể tạo ra hàng chục dòng tiền cùng lúc.
Đó mới là tư duy của những nền kinh tế trưởng thành.
Có một điều mình rất thích quan sát.
Người giàu thật sự rất ít khi nói về giá tài sản.
Họ nói về dòng tiền.
Họ quan tâm đến khả năng sinh sản của tài sản.
Bởi tài sản cũng giống như một cái cây.
Một cái cây khỏe được đánh giá bằng việc mỗi mùa nó cho bao nhiêu quả.
Đất cũng vậy.
Một mảnh đất đẹp chưa chắc đã là tài sản tốt.
Một mảnh đất tạo ra giá trị cho hàng trăm, hàng nghìn con người mới là tài sản lớn.
"Bản chất của sự giàu có là tạo ra giá trị cho xã hội"
Bản chất của sự giàu có nằm ở việc bạn tạo ra bao nhiêu giá trị cho xã hội.
Tiền chỉ là cách xã hội ghi nhận giá trị ấy.
Một doanh nghiệp tạo việc làm cho 10.000 người sẽ nhận lại dòng tiền lớn hơn một doanh nghiệp phục vụ 10 người.
Một nền tảng giáo dục giúp hàng triệu trẻ em học tốt hơn sẽ tạo ra giá trị lớn hơn một trung tâm chỉ có vài chục học viên.
Một cộng đồng giúp hàng nghìn gia đình sống khỏe mạnh hơn sẽ tạo ra giá trị lớn hơn một khu đất chỉ được mua đi bán lại.
Đó cũng chính là lý do mình tin rằng bất động sản vẫn sẽ là một trong những tài sản quan trọng nhất của Việt Nam trong nhiều thập kỷ tới, nhưng vai trò của nó sẽ thay đổi rất nhiều.
Bất động sản sẽ trở thành nền móng, giống như một mảnh đất màu mỡ.
Điều quyết định giá trị của mảnh đất nằm ở hệ sinh thái được nuôi dưỡng trên chính mảnh đất đó: có trường học, doanh nghiệp, cộng đồng, việc làm, tri thức, sáng tạo... Có những con người mỗi ngày đang tạo ra giá trị mới.
Đến một lúc nào đó, bạn sẽ nhận ra mình không còn đầu tư vào đất.
Bạn đang đầu tư vào tương lai được sinh ra trên mảnh đất ấy.
Đó mới là tư duy tài sản của một Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới.
