Triển vọng Thị trường BĐS Việt Nam năm 2024

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 của JLL Việt Nam, căn hộ hạng sang ở TPHCM Thị trường căn hộ phân khúc Cao (bao gồm phân khúc Cao cấp, Sang trọng và Siêu sang) ghi nhận chỉ 39 giao dịch với tỷ lệ bán hàng trong quý 4 chỉ đạt 2,3% khi không nhận nguồn cung mới. Phần lớn giao dịch chủ yếu tập trung ở một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu cao cho phương án thanh toán nhanh. Trong khi hầu hết hàng tồn kho ở các dự án còn lại chứng kiến lượng giao dịch chậm lại. Các phương thức chính sách thanh toán linh hoạt như chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán hay hỗ trợ lãi suất tiếp tục là công cụ giúp kích thích nhu cầu mua nhà Thị trường Nhà liền thổ tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch hạn chế với 58 căn bán trong Q4.23, giảm 74,8% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý có cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp là 15,1%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ trong năm chỉ đạt 30,9% (giảm 60 điểm phần trăm theo năm). Tình hình giao dịch trầm lắng đến từ sự hạn chế về nguồn cung mới, tâm lý thận trọng của người mua kéo dài, và hàng tồn đắt đỏ (trên 1 triệu USD/căn).

 Thị trường căn hộ phân khúc Cao không ghi nhận nguồn cung mới trong quý 4. Tổng kết nguồn cung trong năm 2023 đạt 4.898 căn, giảm 6,1% so cùng kỳ năm trước. Hầu hết các chủ đầu tư đều thận trọng trong việc mở bán mới do tâm lý thị trường vẫn chưa có nhiều khởi sắc, một số chủ đầu tư dời lịch mở bán mới sang năm sau. Đối với thị trường phân khúc Thấp, dự án The Privia của Khang Điền là dự án hiếm hoi thu hút nhu cầu thực khu vực phía Tây khi ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần 90% chỉ trong một tháng mở bán.

Thị trường Nhà liền thổ ghi nhận 37 căn mở bán chính thức từ Sen Vàng Town, một dự án tại Bình Chánh đã được tiền mở bán từ năm 2022. Tổng nguồn cung mới trong năm đạt 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong mười năm qua.  Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu; và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án đã được tiền mở bán, chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Bà Trang Lê – Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam dự báo, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp và nhà liền thổ ở TPHCM dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 4.900 căn và 2.400 căn mới trong năm 2024. Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư đều thận trọng trong việc mở bán mới do tâm lý thị trường vẫn chưa có nhiều khởi sắc.

Phần lớn giao dịch chủ yếu tập trung ở một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu cao cho phương án thanh toán nhanh. Trong khi hầu hết hàng tồn kho ở các dự án còn lại chứng kiến lượng giao dịch chậm lại. Các phương thức chính sách thanh toán linh hoạt như chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán hay hỗ trợ lãi suất tiếp tục là công cụ giúp kích thích nhu cầu mua nhà.

Trong quý IV/2023, thị trường căn hộ phân khúc hạng sang không ghi nhận nguồn cung mới. Cả năm 2023, căn hộ cao cấp chỉ có 4.898 căn được đưa ra thị trường, giảm 6,1% so cùng kỳ năm trước. Hầu hết các chủ đầu tư đều thận trọng trong việc mở bán mới do tâm lý thị trường vẫn chưa có nhiều khởi sắc.

Giá bán sơ cấp hầu như không đổi với 5.087 USD/m2. Dù mặt bằng giá chào bán của phần lớn dự án giữ mức ổn định, thị trường vẫn ghi nhận sự sụt giảm trong giá sơ cấp. Nguyên nhân chủ yếu là mức chiết khấu cao, lên đến 40% cho gói thanh toán nhanh tại một số dự án có lượng hàng tồn nhiều.

Năm 2023, hầu hết các chủ đầu tư đều thận trọng trong việc mở bán mới do tâm lý thị trường vẫn chưa có nhiều khởi sắc.

Tương tự, thị trường nhà liền thổ cũng tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch hạn chế với 58 căn bán trong quý IV/2023, giảm gần 75% so với cùng kỳ năm trước. Tình hình giao dịch trầm lắng đến từ sự hạn chế về nguồn cung mới, tâm lý thận trọng của người mua kéo dài và hàng tồn đắt đỏ khi giá 1 triệu USD/căn.

Nhà liền thổ trong 3 tháng qua chỉ ghi nhận 37 căn mở bán chính thức. Tổng nguồn cung mới trong năm 2023 chỉ 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong 10 năm qua. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án đã được tiền mở bán, chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Giá sơ cấp trung bình của thị trường nhà liền thổ ổn định ở mức 15.245 USD/m2. Ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy giao dịch.

Bà Trang Lê – Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam dự báo, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp và nhà liền thổ ở TPHCM dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 4.900 căn và 2.400 căn mới trong năm 2024.

Tuy nhiên, các sự kiện ra mắt dự kiến sẽ chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm 2024. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.

Dự kiến trong 12 tháng tới, do các chính sách hỗ trợ nhà ở mới dự kiến chỉ có hiệu lực từ năm 2025, tình hình thị trường vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể khiến các chủ đầu tư và người mua phải thận trọng “chờ xem”. Giá bán dự kiến sẽ có sự điều chỉnh nhưng phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới.