Theo Cổng thông tin điện tử Quốc hội Việt Nam, tại phiên thảo luận về sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ngày 22/10/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã phân tích những bất cập của cơ chế xác định giá đất trước đây.
Thủ tướng chỉ rõ, việc căn cứ vào kết quả đấu giá đất ở mức quá cao có thể đẩy chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng mạnh. Cùng với chi phí vốn vay, thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài và những chi phí khác, giá thành nhà ở bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân.
"Nếu để giá đất cao quá thì địa phương có thể thu ngân sách cao trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội thì rất lớn", Thủ tướng nhấn mạnh.
Thủ tướng khẳng định nếu không điều tiết hợp lý giá đất, rất khó giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng cần được ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên và lực lượng vũ trang. Vì vậy, Nhà nước cần phát huy vai trò quản lý, điều tiết giá đất để phục vụ mục tiêu phát triển, đặc biệt là ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Cho ý kiến tại Tổ 2 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cũng đã đề nghị hoàn thiện các quy định cơ chế định giá đất theo hướng cân bằng giữa yếu tố thị trường với yêu cầu ổn định, minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư trong.
Chủ tịch Quốc hội khẳng định cần giữ nguyên tắc giá đất phù hợp với thị trường nhưng không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy, "bởi điều này có thể dẫn đến bảng giá đất tăng đột biến, làm tăng chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và khiến nhiều dự án đình trệ".
Thực tế cho thấy, tiền sử dụng đất vừa là nguồn thu quan trọng của ngân sách địa phương, vừa là một trong những khoản chi phí đầu vào lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản.
Giá thành phát triển một dự án nhà ở được hình thành từ nhiều yếu tố: chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, xây dựng, hạ tầng, tài chính, quản lý và các nghĩa vụ khác. Trong đó, tiền sử dụng đất là khoản tài chính lớn, thường phát sinh trước khi doanh nghiệp có thể hoàn tất quá trình phát triển và thu hồi vốn từ dự án.
Đại diện một doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội cho biết: Khi tiền sử dụng đất tăng mạnh, doanh nghiệp phải bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc tăng vay ngân hàng. Phần vốn bổ sung này tiếp tục phát sinh lãi vay và chi phí cơ hội trong suốt quá trình triển khai. Như vậy, tác động của tiền sử dụng đất không dừng lại ở số tiền doanh nghiệp phải nộp ngân sách, mà còn kéo theo chi phí tài chính và rủi ro thanh khoản.
Vị này lấy ví dụ giả định đối với một dự án có 1.000 căn hộ. Chỉ riêng việc tiền sử dụng đất tăng thêm 600 tỷ đồng đã khiến chi phí bình quân mỗi căn hộ tăng 600 triệu đồng, chưa tính lãi vay phát sinh.
"Trong điều kiện sức mua yếu, doanh nghiệp không phải lúc nào cũng có thể chuyển toàn bộ chi phí tăng thêm sang người mua. Hệ quả có thể là dự án phải trì hoãn, thu hẹp quy mô hoặc không được triển khai. Khi nhiều dự án gặp tình trạng tương tự, nguồn cung thị trường tiếp tục thiếu hụt. Chính sự thiếu hụt nguồn cung lại tạo thêm áp lực giữ giá nhà ở mức cao", vị này nhấn mạnh.
Bàn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết một bất cập khác là việc xác định giá đất chưa thực sự phản ánh đầy đủ diễn biến của chu kỳ thị trường bất động sản. Trong thực tế, giá đất có thể tăng nhanh ở giai đoạn thị trường sôi động, nhưng khi thị trường suy giảm, giá giao dịch và khả năng thanh khoản có thể giảm đáng kể.
Nếu bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và nghĩa vụ tiền sử dụng đất không được cập nhật kịp thời theo cả hai chiều tăng và giảm, chi phí đầu vào của doanh nghiệp có nguy cơ bị duy trì ở mức không còn phù hợp với điều kiện thị trường. Đặc biệt, việc sử dụng kết quả của một số phiên đấu giá đất có mức trúng đấu giá rất cao để tham chiếu định giá cho cả khu vực cần được xem xét thận trọng.
Việc chuyển sang cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh có thể giúp đơn giản hóa thủ tục, nhưng chỉ phát huy hiệu quả nếu hệ số được xác định khoa học, công khai và có khả năng điều chỉnh phù hợp thực tế. Nếu bảng giá đất đã cao, tiếp tục nhân với hệ số điều chỉnh lớn mà không có cơ chế xác định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất hợp lý, gánh nặng tài chính của dự án có thể còn tăng thêm.
Cùng quan điểm với ông Châu, các chuyên gia cũng cho biết, giá trị quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tiền sử dụng đất là hai khái niệm có liên quan, nhưng không nhất thiết phải đồng nhất. Giá đất có thể được xác định nhằm phản ánh giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất, phục vụ quản lý, bồi thường và giao dịch. Trong khi đó, tiền sử dụng đất là công cụ tài chính mà Nhà nước có thể thiết kế theo từng trường hợp, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội và nguyên tắc pháp luật.
Vì vậy, theo các chuyên gia cần nghiên cứu cơ chế xác định tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ thu phù hợp, thay vì mặc nhiên coi toàn bộ giá trị đất được xác định là khoản phải thu trong mọi trường hợp.
Việt Nam đang đứng trước nhu cầu rất lớn về nhà ở của người lao động, gia đình trẻ và tầng lớp thu nhập trung bình. Tuy nhiên, nếu chi phí đất tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, việc phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp sẽ ngày càng khó khăn.
