Một khu đất đầu tư dự án nhà ở gần trục đường Phạm Văn Đồng (phường Linh Xuân, TP.HCM) để hoang hóa nhiều năm qua - Ảnh : MINH HÒA
Mối quan tâm của dư luận làm sao để chính sách đánh thuế đất phi nông nghiệp bỏ hoang được khả thi, hiệu quả, bảo đảm "đánh đúng, đánh trúng".
TS luật Nguyễn Vinh Huy - Chủ tịch sáng lập Hệ thống Luật Thịnh Trí, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, Ủy viên Ban Thường vụ Liên Đoàn doanh nghiệp TP.HCM - trao đổi xung quanh các vấn đề dư luận quan tâm.
Dần xóa thực trạng đi đâu cũng thấy đất bỏ hoang
* Ông nghĩ gì khi đến nay mới có chính sách thuế để điều tiết hoạt động găm giữ, đầu cơ đất?
- Đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt có ý nghĩa đối với đời sống và nền kinh tế đất nước. Vì là tư liệu sản xuất nền tảng nên đất đai cần thiết phải được đưa vào phục vụ sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội chứ không phải được sử dụng như tài sản tích trữ, đầu cơ là cách khai thác giá trị đất méo mó đã diễn ra thời gian qua.
TS Nguyễn Vinh Huy - Ảnh: N.V.
Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, chống lãng phí nguồn lực đất đai và hạn chế tình trạng đầu cơ việc sử dụng công cụ thuế là hướng tiếp cận có cơ sở.
Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách phụ thuộc rất lớn vào việc xác định đúng đối tượng, đúng hành vi, đúng nguyên nhân, đúng thời điểm và mức thuế phù hợp.
* Theo ông, mức thuế đề xuất 0,2% đối với đất bỏ hoang có đủ sức chống đầu cơ đất?
- Theo dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chính sách đánh thuế áp dụng với đất phi nông nghiệp, còn đất sản xuất nông nghiệp không thuộc đối tượng ảnh hưởng.
Cụ thể, có 3 nhóm có thể bị áp thuế khi bỏ hoang, không/chậm sử dụng gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản); đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Về mức thuế 0,2%, theo tôi cần đánh giá tác động đầy đủ đối với từng nhóm đối tượng. Mục tiêu của thuế phải là điều chỉnh hành vi đầu cơ, găm giữ và sử dụng đất kém hiệu quả, chứ không tạo thêm gánh nặng cho người dân, doanh nghiệp đang gặp những vướng mắc khách quan.
Mức thuế cao hay thấp cần được xác định trên cơ sở dữ liệu và đánh giá tác động thực tế.
Khu đất nhà thi đấu Phan Đình Phùng trước khi biến thành công viên dịp Tết Nguyên đán Bính Ngọ cũng để hoang hàng chục năm - Ảnh: T.T.
Rõ tiêu chí áp dụng, tránh đánh thuế "oan"
* Khi người dân nhìn thấy một khu đất, một dự án hoang hóa, cây cỏ dại mọc um tùm, 5-10 năm thậm chí dài hơn không xây dựng gì thì có phải là bỏ hoang đất, là đối tượng chịu thuế không?
- Không phải cứ đất trống là đất bỏ hoang. Cần phải hiểu rõ chính sách thuế trên hướng đến điều chỉnh hành vi mang tính chủ quan của người có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp mà bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng đất.
Cần xác định nguyên nhân đất chưa được đưa vào sử dụng. Nếu nguyên nhân xuất phát từ quy hoạch, thủ tục hành chính, vướng mắc pháp lý hoặc những yếu tố khách quan mà người sử dụng đất không thể tự khắc phục thì không nên đánh đồng với hành vi cố tình găm giữ đất để đầu cơ.
Trên thực tế, tại TP.HCM có khoảng hơn 1.000 dự án/công trình/khu đất gặp khó khăn, vướng mắc kéo dài mà TP.HCM đang tìm cách tháo gỡ. Không ít khu đất có diện tích lớn, vị trí vàng thậm chí kim cương đang hoang hóa, cỏ dại um tùm trong nhiều năm.
TS luật Nguyễn Vinh Huy
Chính sách thuế muốn hiệu quả phải xác định đúng đất, đúng hành vi, đúng nguyên nhân và đúng thời điểm. Thuế không nên đánh vào hiện trạng một khu đất để hoang, mà phải điều chỉnh hành vi cố tình không đưa đất vào sử dụng khi người sử dụng đất đã có đầy đủ điều kiện thực hiện. Có như vậy mới vừa chống đầu cơ, chống lãng phí, vừa bảo đảm công bằng cho người dân và doanh nghiệp
*Như vậy cơ quan chức năng cần xây dựng tiêu chí rõ ràng để xác định đất bỏ hoang, đất không/chậm đưa vào sử dụng để đánh thuế "đúng, trúng", bảo đảm ý nghĩa, mục tiêu đánh thuế. Ông có đề xuất gì về việc xây dựng tiêu chí?
- Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền đang hoàn thiện dự thảo luật làm rõ khái niệm đất bỏ hoang, đất không/chậm đưa vào sử dụng, thời điểm tính…
Theo tôi, cần rà soát để xác định thời điểm bảo đảm thống nhất với các quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư. Pháp luật về đầu tư tính tiến độ dự án từ ngày có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
Còn quy định về đất đai thì tính từ mốc có quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất. Pháp luật về xây dựng thì tính tiến độ dự án từ ngày cấp giấy phép xây dựng, trừ công trình miễn giấy phép.
Trong thực tế, từ thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi dự án đủ điều kiện khởi công phải trải qua nhiều thủ tục về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng và các thủ tục chuyên ngành khác. Thời gian hoàn thành phụ thuộc vào quy mô, tính chất và tình trạng pháp lý của từng dự án.
Như vậy cần xây dựng thời điểm làm mốc xác định hành vi bỏ hoang đất/không/chậm sử dụng đất tương ứng với khâu pháp lý triển khai dự án/sử dụng đất nào. Đồng thời xây dựng tổng thời gian để xác định mức độ hành vi chậm sử dụng đất/bỏ hoang đất và áp thuế suất tương ứng.
Theo đó, mốc tính thuế nên được xác định từ thời điểm người sử dụng đất hoặc chủ đầu tư đã có đầy đủ điều kiện pháp lý và điều kiện cần thiết để đưa đất vào sử dụng nhưng vẫn không triển khai do nguyên nhân chủ quan.
Có thể nghiên cứu cơ chế thuế lũy tiến tương ứng theo thời gian chậm đưa đất vào sử dụng. Tuy nhiên, thời hạn và mức thuế cụ thể phải được xác định trên cơ sở đánh giá tác động đầy đủ.
Bên cạnh đó, để chính sách đánh thuế được triển khai hiệu quả, các tỉnh, thành cần quyết tâm sớm giải quyết "làm sạch" điểm nghẽn là hàng trăm, hàng nghìn khu đất, dự án tồn đọng do các vướng mắc mà Trung ương đã cho chính sách tháo gỡ thời gian qua.
Đất phi nông nghiệp phải được đưa vào sử dụng, biến thành các công trình phục vụ đời sống, góp phần phát triển kinh tế - xã hội - Ảnh: MINH HÒA
