Thị trường đất đấu giá phân hóa: Nơi giảm sâu 30%, nơi ngược dòng giữ sóng

Một khu đô thị tại Tây Hải Phòng (Ảnh minh hoạ: MarketTimes).

Không ít phiên đấu giá từng tạo ra những “cơn sốt” khi giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm, trở thành mức tham chiếu mới cho cả khu vực. Tuy nhiên, các quy định mới nhằm tăng tính minh bạch, nâng cao điều kiện về năng lực tài chính và hạn chế tình trạng bỏ cọc đang khiến hoạt động đấu giá chuyển dần từ “cuộc chơi kỳ vọng” sang phản ánh sát hơn nhu cầu thực.

Từ “điểm neo giá" đến "phép thử của thanh khoản"

Trước đây, đất đấu giá thường được xem là “điểm neo giá” của thị trường địa phương. Ở nhóm đất ở đấu giá cho người dân, mức trúng cao thường tạo hiệu ứng tham chiếu, khiến kỳ vọng giá tại khu vực lân cận nhanh chóng được điều chỉnh. Còn với các khu đất đấu giá để phát triển dự án, giá trúng lại tác động trực tiếp đến bài toán giá vốn của doanh nghiệp. Khi chi phí đất tăng, chủ đầu tư buộc phải cân đối lại cơ cấu sản phẩm, phương án tài chính và giá bán đầu ra để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Tuy nhiên, cán cân thị trường đang bắt đầu thay đổi khi nguồn cung đất đấu giá có xu hướng được mở rộng. Nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn, đồng thời cân nhắc kỹ hơn giữa đất đấu giá, đất dân cư hiện hữu và các sản phẩm BĐS tại các đô thị lớn ở lân cận. Tâm lý "mua bằng mọi giá" vì vậy dần suy giảm, khiến giá trúng đấu giá không còn trong tình trạng “trên trời" như giai đoạn trước.

Song song, tâm lý đầu tư cũng đang có sự chuyển dịch tích cực từ việc chạy theo các cơn sốt đất nền sang tư duy đầu tư dài hạn.

Một yếu tố quan trọng khác tác động đến thị trường đấu giá đất là các quy định mới theo hướng tăng tính minh bạch, hạn chế bỏ cọc và giảm tình trạng đấu giá thiếu thực chất. Việc nâng mức tiền đặt trước, tăng yêu cầu về năng lực tài chính khiến chi phí tham gia đấu giá cao hơn, đặc biệt trong bối cảnh bảng giá đất mới được áp dụng khiến giá khởi điểm có xu hướng tăng.

Điều này tạo ra bộ lọc mạnh hơn đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc tham gia đấu giá với mục tiêu lướt sóng ngắn hạn. Các cuộc đấu giá trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ thu hút nhóm người mua có năng lực tài chính tốt hơn, có mục tiêu sử dụng thực tế hoặc đầu tư dài hạn thay vì chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá.

Giá bắt đầu phản ánh sát hơn giá trị thực

Cùng với sự thay đổi về nguồn cung, tâm lý và hành vi đầu tư, một số phiên đấu giá gần đây không còn tạo ra mức giá đột biến như trước. Giá trúng có xu hướng tiệm cận giá khởi điểm hoặc thấp hơn kỳ vọng ban đầu.

Ông Trần Thế Dũng, Phó Giám đốc Công ty TNHH Sàn giao dịch BĐS Land Phát Đạt, cho biết từ đầu năm đến nay, trên địa bàn tỉnh Ninh Bình mới ghi nhận 2 phiên đấu giá lớn, gồm đấu giá quyền sử dụng 161 lô đất ở tại khu dân cư trung tâm Gia Thanh, xã Gia Trấn và đấu giá 40 lô đất ở thuộc 09 khu dân cư trên địa bàn phường Hoa Lư.

Trong đó, tại xã Gia Trấn, giá trúng đấu giá giảm khoảng 30% so với các đợt trước. Sau đấu giá, hoạt động "mua đi, bán lại” cũng khá trầm lắng. Tại phường Hoa Lư, giá trúng giảm khoảng 10%; đáng chú ý, nhiều trường hợp cùng bỏ mức giá sàn, cho thấy tâm lý thận trọng đã thể hiện rõ hơn trong hành vi tham gia đấu giá. Những diễn biến này phần nào phản ánh đấu giá đang có xu hướng giảm bớt tính "dẫn dắt kỳ vọng giá" như giai đoạn trước.

Nhu cầu ở thực tạo lực đỡ đưa thị trường đấu giá đất vào thực chất

Dù thị trường đấu giá đất đang giảm nhiệt, xu hướng này không diễn ra đồng đều tại tất cả địa phương. Một số khu vực vẫn ghi nhận mức giá trúng cao, thậm chí tăng mạnh so với giá khởi điểm.

Theo ông Trần Huy Biên, Giám đốc Công ty Cổ phần WIA An Phú, tại khu vực Đông Hải Phòng, số lượng lô đất đưa ra đấu giá trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng khoảng 250% so với cùng kỳ, tỷ lệ đấu giá thành công đạt khoảng 95,2%. Nhiều phiên ghi nhận không khí tham gia sôi động, giá trúng thường cao hơn mặt bằng giá thị trường. Trong bối cảnh nhiều phân khúc khác tại Hải Phòng còn trầm lắng, đất đấu giá trở thành một trong những phân khúc hiếm hoi duy trì thanh khoản, thậm chí đi ngược xu hướng chung của thị trường.

Tại các khu vực này, người dân có nhu cầu đất ở để xây dựng nhà, mở rộng không gian sinh sống, trong khi nguồn cung phù hợp, pháp lý rõ ràng và hạ tầng tương đối hoàn thiện vẫn còn hạn chế.

Điều này cho thấy giống như thị trường BĐS chung, thị trường đất đấu giá đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Các khu đất có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì mức giá cao. Các khu vực tăng nóng chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.