Nhà phố giảm giá, khách thuê vẫn thưa thớt
Cứ vài ngày, ông Nguyễn Văn Hùng lại ghé qua căn nhà mặt tiền trên đường Nguyễn Trãi, TP.HCM để kiểm tra cửa nẻo, quét dọn và xem có ai liên hệ hỏi thuê. Hơn nửa năm nay, căn nhà rộng gần 90m² vẫn đóng cửa, dù ông đã hai lần điều chỉnh giá.
Trước đây, mặt bằng này được một cửa hàng thời trang thuê với giá 65 triệu đồng/tháng. Khi khách cũ trả nhà, ông Hùng tin rằng vị trí nằm trên tuyến đường kinh doanh sầm uất sẽ nhanh chóng tìm được người thuê mới. Thế nhưng, nhiều tháng trôi qua, không ít người đến xem rồi lại lắc đầu.
Nhà phố giảm giá vẫn khó tìm khách thuê.
Ban đầu, ông giảm giá xuống 55 triệu đồng/tháng. Sau đó, mức giá tiếp tục được điều chỉnh còn 48 triệu đồng, thấp hơn khoảng 26% so với hợp đồng cũ.
“Người hỏi thuê chủ yếu kinh doanh thời trang, ăn uống nhưng ai cũng tính toán rất kỹ. Họ hỏi lượng khách, chỗ để xe, chi phí sửa chữa rồi mới thương lượng giá. Có người xem nhà hai, ba lần nhưng cuối cùng vẫn không thuê”, ông Hùng kể.
Theo tính toán của ông, 6 tháng bỏ trống khiến gia đình mất khoản thu gần 300 triệu đồng nếu tính theo mức giá chào thuê hiện tại. Tuy nhiên, việc tiếp tục giảm giá cũng khiến ông đắn đo bởi hợp đồng thuê thường kéo dài nhiều năm.
“Trước đây chỉ cần treo biển vài tuần là có người hỏi. Bây giờ khách không thiếu lựa chọn, còn chủ nhà phải chờ. Nhiều lúc muốn cho thuê rẻ một chút để có tiền đều đặn, nhưng cũng sợ ký hợp đồng dài hạn rồi khó điều chỉnh giá”, ông nói.
Thực tế, tình trạng nhà phố kinh doanh khó tìm khách thuê đã được ghi nhận trên nhiều tuyến đường trung tâm TP.HCM thời gian qua. Một số mặt bằng nằm ở vị trí đắc địa, từng được các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, ăn uống lựa chọn, nay phải treo biển tìm khách trong thời gian dài.
Có chủ nhà đã giảm giá thuê 10-20% nhưng vẫn chưa tìm được khách. Tại một số tuyến đường, việc cửa hàng liên tục thay đổi thương hiệu kinh doanh cũng cho thấy áp lực duy trì hoạt động tại những vị trí có chi phí cao.
Nhiều chủ nhà đã giảm giá thuê 10-20% so với cùng kỳ nhưng vẫn chưa tìm được khách.
Ở chiều ngược lại, anh Hoàng Văn Thi, chủ một thương hiệu đồ ăn tại TP.HCM, vừa quyết định chuyển địa điểm kinh doanh vào trung tâm thương mại sau hơn một năm thuê nhà phố.
Theo anh Thi, cửa hàng cũ nằm trên tuyến đường có đông phương tiện qua lại, nhưng lượng khách dừng vào ăn không ổn định. Trong khi tiền thuê nhà, tiền trả nhân viên và các khoản chi phí khác đã lên tới gần 200 triệu/tháng.
Khi hợp đồng hết hạn, anh quyết định không gia hạn mà tìm địa điểm trong một trung tâm thương mại ở khu vực đông dân cư. Tiền thuê tại địa điểm mới không thấp hơn nhiều, nhưng lượng khách có khả năng ổn định hơn nhờ tập trung nhiều hoạt động mua sắm, ăn uống và giải trí.
“Thuê mặt bằng không chỉ nhìn vào giá. Một chỗ rẻ hơn vài triệu đồng nhưng mỗi ngày ít khách thì cũng không hiệu quả. Quan trọng là doanh thu có đủ bù chi phí hay không”, anh Thi chia sẻ.
Mặt bằng trung tâm thương mại hút khách
Trái ngược với tình trạng khó tìm khách tại một số nhà phố, phân khúc mặt bằng bán lẻ hiện đại ở TP.HCM vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao.
Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của CBRE, TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới trong 9 tháng đầu năm, trong khi nhu cầu thuê tại các trung tâm thương mại vẫn duy trì tích cực.
Một số mặt bằng bỏ trống 2 năm liền.
Giá chào thuê trung bình tại khu vực trung tâm đạt 288,6 USD/m²/tháng, đi ngang so với quý trước và cùng kỳ năm 2025. Tỷ lệ mặt bằng trống giảm 0,2 điểm phần trăm so với quý II, xuống còn 2,85%. Ở khu vực ngoài trung tâm, giá thuê tăng 8% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ trống ở mức 4,8%.
Đáng chú ý, trong quý III, thị trường ghi nhận hoạt động mở rộng của một số thương hiệu như The Matcha Tokyo, Yamazaki, Wilson và Lukfook, tập trung vào các lĩnh vực ăn uống, thời trang và bán lẻ.
Trước đó, Cushman & Wakefield ghi nhận tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM trong quý II/2026 đạt khoảng 1,21 triệu m², tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 97%.
Savills cũng đánh giá thị trường bán lẻ TP.HCM trong quý III duy trì hoạt động tương đối ổn định, nguồn cung hạn chế tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy.
Những số liệu trên phản ánh sức hút của phân khúc mặt bằng bán lẻ hiện đại, trái ngược với khó khăn mà một bộ phận chủ sở hữu nhà phố kinh doanh đang đối mặt.
Một lợi thế của trung tâm thương mại là khả năng tập trung khách hàng. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào lượng người đi ngang qua cửa hàng, doanh nghiệp có thể tiếp cận khách đến mua sắm, ăn uống và vui chơi tại cùng một địa điểm.
Mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.
Bên cạnh đó, hệ thống quản lý, bãi đỗ xe, an ninh và các chương trình tiếp thị chung cũng góp phần hỗ trợ hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào ngành hàng, vị trí gian hàng và chi phí thuê.
Sự phân hóa diễn ra trong bối cảnh sức mua tại TP.HCM tiếp tục tăng. Theo số liệu Thống kê TP.HCM, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 9 tháng năm 2026 đạt gần 1,49 triệu tỷ đồng, tăng 13,8% so với cùng kỳ. Riêng quý III đạt khoảng 523.840 tỷ đồng, tăng 15,5%.
Dù vậy, doanh thu bán lẻ tăng không đồng nghĩa tất cả cửa hàng đều kinh doanh thuận lợi. Khi thương mại điện tử phát triển và thói quen mua sắm thay đổi, doanh nghiệp ngày càng cân nhắc kỹ hiệu quả khai thác trước khi thuê mặt bằng.
Một chuyên gia tư vấn bất động sản thương mại tại TP.HCM nhận định, thị trường đang có sự sàng lọc rõ rệt. Những mặt bằng sở hữu vị trí thuận tiện, lượng khách ổn định và phù hợp với mô hình kinh doanh vẫn duy trì sức hút, trong khi các địa điểm có giá thuê vượt quá khả năng tạo doanh thu sẽ gặp khó khăn.
Theo vị này, việc điều chỉnh giá thuê chỉ là một phần của bài toán. Chủ nhà cần linh hoạt hơn về thời hạn hợp đồng, thời gian hỗ trợ sửa chữa, cải tạo mặt bằng và các điều kiện thuê để tăng khả năng cạnh tranh.
