Trước những thay đổi mang tính hệ thống trong quy hoạch TPHCM, Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam khẳng định, cơ hội lớn nhất cho nhà đầu tư bất động sản không nằm ở việc “ôm đất chờ hạ tầng” như giai đoạn trước, mà nằm ở khả năng nhìn đúng nhu cầu thật của người dân, chọn đúng cực tăng trưởng và kiên trì với giá trị dài hạn. Siêu đô thị đang mở ra siêu cơ hội, nhưng cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải nâng cấp tư duy nếu muốn biến cơ hội thành thành quả bền vững.
Sau ngày 1/7/2025, khi TP.HCM chính thức trở thành siêu đô thị đầu tiên của Việt Nam, kể từ thời khắc lịch sử đó bà đánh giá thị trường bất động sản TPHCM đã thay đổi thế nào?
Từ tháng 7/2025, khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển với sự sáp nhập của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô thị trường đã được mở rộng rất lớn. Sự thay đổi này tạo ra những tác động tích cực tới nhiều phân khúc bất động sản, đặc biệt là bất động sản công nghiệp và nhà ở.
Trong đó, bất động sản công nghiệp đang mở rộng về quy mô. Trước đây, Bình Dương vốn đã là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của khu vực phía Nam và cả nước. Khi kết hợp thêm với không gian phát triển mới của Thành phố Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô quỹ đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất đã tăng lên đến 15.500ha
Điều này không chỉ tạo ra sự gia tăng về quy mô mà còn mở rộng sự lựa chọn cho các nhà đầu tư. Nếu trước đây thị trường chủ yếu tập trung vào khu vực lõi của Thành phố Hồ Chí Minh với mức giá thuê đất rất cao, thì hiện nay nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn ở các khu vực mở rộng với mức chi phí hợp lý hơn.
Bên cạnh bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở cũng đã thay đổi mạnh mẽ. Trước đây, TP.HCM chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ của toàn khu vực phía Nam. Tuy nhiên, trong nửa đầu năm 2026, sau quá trình mở rộng thị trường, nguồn cung căn hộ mới đã có sự thay đổi rất rõ rệt, trong đó khu vực Bình Dương đóng vai trò ngày càng quan trọng.
Điều này cho thấy khi không gian đô thị được mở rộng, người mua nhà và nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn hơn, không chỉ về số lượng sản phẩm mà còn về mức giá phù hợp với khả năng tài chính. Đây là một trong những tác động tích cực lớn nhất của quá trình mở rộng Thành phố Hồ Chí Minh đối với thị trường bất động sản.
Dòng vốn và nhu cầu dịch chuyển từ lõi trung tâm ra các cực tăng trưởng mới ở Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Hiện nay, giá sơ cấp căn hộ toàn thị trường TPHCM mở rộng đang “dễ thở” hơn nhờ nguồn cung ngoại thành, trong khi giá thứ cấp có dấu hiệu chững lại. Theo bà, đây là tác động điều chỉnh lâu dài hay chỉ là giai đoạn tạm thời trước khi thị trường bước vào chu kỳ mới?
Nếu so sánh giữa TP.HCM trước khi mở rộng và TP.HCM sau khi mở rộng, sự khác biệt về mặt bằng giá là khá rõ ràng. Cụ thể, trước khi mở rộng, mức giá trung bình trên thị trường sơ cấp của thành phố ở mức khoảng 92 triệu đồng/m². Sau khi có sự tham gia của khu vực Bình Dương, mặt bằng giá trung bình giảm xuống khoảng 76,1 triệu đồng/m².
Nếu nhìn vào thị trường thứ cấp, tức là các sản phẩm được mua đi bán lại, mặt bằng giá còn ở mức thấp hơn, hiện khoảng 62 triệu đồng/m² trên toàn TP.HCM mở rộng. Đây là một mức giá dễ tiếp cận hơn đối với nhóm người mua ở thực.
Chúng ta cũng nhận thấy rằng trong thời gian vừa qua, tốc độ tăng giá trên thị trường đã có sự chững lại. Thứ nhất, thị trường hiện nay đã mở rộng hơn rất nhiều. Nếu trước đây các dự án mới chủ yếu tập trung tại khu vực lõi TP.HCM, thì hiện nay nguồn cung đã lan tỏa ra các khu vực mới như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và nhiều khu vực khác. Khi nguồn cung được mở rộng, mặt bằng giá cũng trở nên cân bằng hơn.
Thứ hai, mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn ở mức tương đối cao. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của người mua, đồng thời khiến tâm lý đầu tư trên thị trường có sự thận trọng hơn. Tuy nhiên, với việc thị trường tiếp tục được mở rộng, nguồn cung trở nên dồi dào hơn và mặt bằng giá có sự điều chỉnh hợp lý hơn, chúng tôi nhận định rằng trong ba năm tới, thị trường bất động sản TP.HCM mở rộng vẫn sẽ tiếp tục được hưởng lợi.
Dự báo giá căn hộ tại TPHCM trong 3 năm tới (Nguồn CBRE).
Quy hoạch TP.HCM đến 2050 với tầm nhìn 100 năm được xây dựng trên 5 trụ cột chiến lược. Theo bà, quy hoạch này sẽ tiếp tục tạo ra những tác động lớn như thế nào đối với thị trường bất động sản?
5 trụ cột chiến lược trong quy hoạch TPHCM tầm nhìn 100 năm bao gồm: Đổi mới sáng tạo và khoa học công nghệ – Thủ Đức trở thành cực tăng trưởng mới với AI, bán dẫn, công nghệ số; Trung tâm tài chính và dịch vụ quốc tế – xây dựng Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại lõi trung tâm và ven sông Sài Gòn; Trung tâm logistics và kinh tế biển – phát triển cảng trung chuyển quốc tế, kết nối Cái Mép – Thị Vải; Đô thị xanh – thông minh và thích ứng biến đổi khí hậu; (5) Liên kết vùng và hội nhập quốc tế.
Trong 5 trụ cột này, tôi cho rằng một trong những động lực quan trọng trong mô hình phát triển mới chính là việc hình thành các trung tâm tài chính, thương mại và các trung tâm kinh tế quốc tế. Đây cũng là yếu tố có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản thương mại.
Nếu như sau quá trình mở rộng, chúng ta nhìn thấy sự tác động rõ nét nhất ở bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở, thì trong mô hình phát triển dài hạn, bất động sản thương mại sẽ là một nhóm sản phẩm được hưởng lợi rất lớn.
Trong đó bao gồm các loại hình như văn phòng, bán lẻ, dịch vụ thương mại và các sản phẩm phục vụ cho sự phát triển của một đô thị hiện đại. Khi các trung tâm mới được hình thành, khả năng thu hút doanh nghiệp, nguồn nhân lực chất lượng cao và dòng vốn đầu tư sẽ tạo ra những động lực mới cho thị trường bất động sản.
Khi mô hình phát triển chuyển từ “vết dầu loang” sang đô thị vệ tinh gắn TOD rồi hướng tới siêu đô thị đa cực năm 2075, khoảng cách địa lý đang dần nhường chỗ cho “thời gian tiếp cận”. Theo bà, sự thay đổi này sẽ định hình lại khẩu vị đầu tư như thế nào?
Một điểm khác biệt rất quan trọng trong mô hình phát triển mới của TP.HCM chính là định hướng phát triển theo mô hình đa trung tâm, đa cực. Tuy nhiên, để mô hình đa trung tâm, đa cực có thể phát huy hiệu quả, yếu tố quan trọng nhất chính là khả năng kết nối.
Đó là sự kết nối thông qua hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến metro; kết nối bằng đường bộ, đường cao tốc; kết nối thông qua hệ thống cảng biển, logistics và các hạ tầng thương mại quan trọng. Khi mạng lưới kết nối được hoàn thiện, khoảng cách giữa các khu vực sẽ được rút ngắn, từ đó tạo điều kiện để các trung tâm phát triển mới hình thành và vận hành hiệu quả.
Bên cạnh câu chuyện về hạ tầng và mô hình phát triển đô thị, có một yếu tố khác mà chúng tôi muốn chia sẻ, đó là sự thay đổi rất rõ rệt trong mô hình nhà ở cũng như hành vi của người mua nhà trong khoảng một thập kỷ qua khi tốc độ đô thị hóa tăng lên, cơ sở hạ tầng được cải thiện và chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao. Người mua nhà bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến trải nghiệm sống, thay vì chỉ quan tâm đến một sản phẩm bất động sản để ở.
Điều này thể hiện rõ trong giai đoạn từ khoảng năm 2018 đến 2025 chứng kiến sự phát triển mạnh của mô hình các khu đô thị tích hợp. Những dự án này không còn đơn thuần chỉ là một tòa chung cư hay một khu nhà ở, mà được phát triển đồng bộ với nhiều tiện ích đi kèm như không gian xanh, khu vui chơi, dịch vụ thương mại, các tiện ích phục vụ cư dân.
Với định hướng phát triển các đô thị vệ tinh và mô hình đa trung tâm, đa cực, những mô hình "tất cả trong một" sẽ tạo ra những không gian sống mới, nơi người dân không còn bắt buộc phải di chuyển hàng ngày vào khu vực trung tâm để làm việc và sinh hoạt.
Mô hình đa trung tâm tạo ra các cực tăng trưởng chiến lược đa dạng và linh hoạt
Trong mô hình phát triển đô thị đa cực của TPHCM, bà có thể chỉ ra những nhóm cơ hội rõ nét cho nhà đầu tư?
Tôi cho rằng cơ hội đầu tư hiện đang tập trung vào 4 nhóm:
Thứ nhất là công nghiệp – logistics với trục Thủ Thiêm – Long Thành – Cái Mép được xem là hệ sinh thái logistics – công nghiệp toàn diện bậc nhất phía Nam. Bình Dương tiếp tục là thủ phủ công nghiệp nặng và chế biến quy mô lớn. Nhu cầu kho lạnh, kho ngoại quan, trung tâm phân phối sẽ bùng nổ, kèm theo “đô thị sân bay” với nhu cầu nhà ở dân dụng.
Thứ hai, đô thị vệ tinh theo mô hình TOD với mạng lưới Vành đai 2–3–4, cao tốc và metro tạo ra nhiều điểm đầu tư quanh các nút giao thông. Giá trị bất động sản sẽ được định giá lại theo bán kính 500m–1km từ ga hoặc đầu mối. Các phức hợp đa chức năng (retail – office – residential) sẽ xuất hiện tại điểm kết nối.
Thứ ba, nghỉ dưỡng – Du lịch biển với vùng ven biển phía Đông (Bà Rịa – Vũng Tàu, Hồ Tràm) duy trì vị thế trung tâm kinh tế biển. Bình Quới – Thanh Đa được định hướng thành “bán đảo xanh” sinh thái ngay sát trung tâm. Cần Giờ là cực tăng trưởng sinh thái hướng biển với siêu cảng và đại đô thị lân cận.
Cuối cùng, căn hộ vừa túi tiền xuất hiện khi sáp nhập bổ sung nguồn cung từ các khu vực giáp ranh trước đây. Xu hướng giãn dân nhờ hạ tầng liên vùng tạo điều kiện cho người mua nhà ở thực dịch chuyển ra xa trung tâm. Các khu vực Đông Bắc như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một vẫn giữ mức giá dễ tiếp cận hơn so với nội đô cũ, tạo dư địa tăng giá dài hạn.
Dù cơ hội lớn nhưng thị trường hiện đang đối mặt với rất nhiều thách thức. Rào cản nào đang khiến nhà đầu tư “chùn chân” nhất ở thời điểm hiện tại?
Dù những cơ hội rất lớn mà quá trình phát triển đô thị mang lại nhưng chúng ta cũng cần nhìn nhận rõ những thách thức đặt ra đối với thị trường bất động sản. Theo quan sát của chúng tôi, có ba nhóm vấn đề quan trọng mà không chỉ các nhà đầu tư cá nhân cần lưu ý, mà cả các doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư tổ chức cũng cần quan tâm.
Thứ nhất là câu chuyện về hạ tầng, khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, các khu vực phát triển mới sẽ có điều kiện hình thành và gia tăng giá trị. Tuy nhiên, nếu hạ tầng không phát triển đúng như kỳ vọng hoặc tiến độ triển khai chậm hơn so với kế hoạch, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiềm năng của các khu vực bất động sản.
Thứ hai là vấn đề pháp lý, những chính sách mới mở ra nhiều cơ hội cho việc hình thành các mô hình đô thị mới, các khu đô thị tích hợp và các định hướng phát triển dài hạn. Tuy nhiên, điều quan trọng là những chính sách đó cần được triển khai hiệu quả trên thực tế.
Nếu những định hướng, cơ chế hỗ trợ chỉ dừng lại ở chủ trương nhưng chưa được thực thi đầy đủ, thị trường sẽ vẫn đối mặt với những khó khăn như dự án chậm triển khai, kéo dài thời gian hoàn thiện pháp lý hoặc ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao sản phẩm.
Vì vậy, khi tham gia thị trường, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tránh đầu tư chỉ dựa trên những kỳ vọng hoặc những thông tin chưa được kiểm chứng.
Trong bối cảnh siêu đô thị tạo ra siêu cơ hội, thông điệp cuối cùng bà muốn gửi đến cả nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức là gì?
Tôi đưa ra bốn khuyến nghị. Một là chuyển đổi tư duy từ “lướt sóng” sang “đầu tư giá trị” – tập trung vào tiềm năng khai thác (cho thuê) và sự tăng trưởng thực của khu vực.
Hai là “đi theo dòng tiền lớn” – bám sát quy hoạch và hạ tầng, ưu tiên các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3–4, sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc và metro.
Ba là đa dạng hóa danh mục theo chức năng vùng: cân bằng giữa sản phẩm cho thuê (dòng tiền), sản phẩm đầu tư dài hạn (tăng trưởng vốn) và ngôi nhà thứ hai (phong cách sống).
Bốn là đặt nặng yếu tố pháp lý và uy tín chủ đầu tư – một sản phẩm pháp lý vững chắc sẽ an toàn và có tính thanh khoản cao hơn.
Siêu đô thị tạo ra siêu cơ hội, nhưng chỉ dành cho người đọc được quy hoạch dài hạn. Với nhà đầu tư cá nhân, hãy ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng tại các cực tăng trưởng mới, nơi hạ tầng đang hình thành.
Với tổ chức và doanh nghiệp, cơ hội nằm ở việc tham gia hệ sinh thái logistics – công nghiệp, TOD và đô thị xanh theo đúng định hướng quy hoạch 25–100 năm. Thị trường đang bước vào giai đoạn đòi hỏi sự chuyên nghiệp và tầm nhìn dài hơn bao giờ hết.
