Năm 2024, ba từ khóa được tìm kiếm nhiều nhất liên quan đến thị trường địa ốc là “giá chung cư”, “đấu giá đất” và “thuế bất động sản”. Vậy nguyên nhân vì đâu mà một năm qua, thị trường bất động sản nước ta có nhiều biến động như thế? Năm 2025, thị trường bất động sản sẽ còn diễn biến như thế nào?
Cùng tìm câu trả lời trong cuộc trò chuyện của chúng tôi với Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh.
Câu chuyện giá chung cư ở các thành phố lớn đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM trở thành một trong những đề tài được nhiều người quan tâm trong năm 2024. Theo ông, giá nhà chung cư ở các thành phố này đã có diễn biến như thế nào?
Năm 2024, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, một trong những từ khoá hot nhất trong thị trường bất động sản là “giá chung cư” và “chung cư ngáo giá”. Nói như thế có thể thấy được rằng, thị trường nhà ở chung cư trong năm 2024 đã nhận được nhiều sự chú ý từ dư luận.
Giá chung cư 2024 chứng kiến một kỳ tăng trưởng “đột biến”, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Mức tăng trung bình từ 15-30%, thậm chí có những khu vực ghi nhận mức tăng lên tới 50% so với cùng kỳ năm trước.
Đơn cử ở Hà Nội, nhiều dự án chung cư đang được chào bán với mức giá xấp xỉ hoặc vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2. Không những thế, thị trường Hà Nội hiện nay gần như không còn các dự án mới có giá chào bán dưới 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, mức giá dưới 60 triệu đồng/m2 cũng đang trở thành “hàng hiếm” trên thị trường.
Tuy nhiên, nhìn rộng ra, chung cư tăng giá không phải bắt đầu từ năm 2024 mà câu chuyện này đã bắt đầu từ năm 2019. Trong hơn 5 năm qua, giá bất động sản, đặc biệt là chung cư, đã liên tục tăng qua từng năm. Đáng chú ý, từ năm 2022 đến nay, giá chung cư đã liên tục có những bước nhảy vọt, khiến không ít người mua bất ngờ trước mức tăng này.
Vậy nguyên nhân nào dẫn đến thực trạng trên, thưa ông?
Nhiều nguyên nhân dẫn đến câu chuyện giá chung cư tăng nhanh trong thời gian qua, tuy nhiên nguyên nhân đầu tiên mang tính chất chu kỳ. Thị trường bất động sản Hà Nội đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình phục hồi sau khoảng thời gian khó khăn. Tâm lý thị trường yếu và còn lo ngại vấn đề thanh khoản thấp nên nhà đầu tư hướng tới loại hình có pháp lý chắc chắn, mang tính chất dòng tiền như chung cư.
Thứ hai, nguồn cung khan hiếm cũng là một phần đẩy giá chung cư tăng. Nhu cầu sở hữu bất động sản ở Việt Nam vẫn rất cao, hơn 90%. Trong đó, chung cư vẫn là phân khúc hấp dẫn khi đáp ứng được cả nhu cầu ở thực lẫn kinh doanh.
Tuy nhiên, lượng cầu lớn nhưng lượng cung ra thị trường “nhỏ giọt” điều này dẫn đến thực trạng căn hộ chung cư liên tục bật tăng cả về giá và giao dịch. Nguyên nhân khiến nguồn cung giảm có thể kể đến là do “điểm nghẽn” của pháp lý.
Thứ ba, người dân tìm kiếm loại hình chung cư tăng lên sau khi câu chuyện loại hình chung cư mini không đảm bảo được điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy. Người dân sẽ ưu tiên lựa chọn loại hình chung cư vì nhu cầu ở thực cũng như an toàn tính mạng.
Bên cạnh giá cả, câu chuyện người trẻ xếp việc mua nhà vào “ước mơ xa vời” hay nhóm người có thu nhập cao nhất cũng chật vật trong việc mua chung cư ở các thành phố lớn, ông đánh giá như thế nào về điều này? Và đâu là nguyên nhân khiến nó trở thành chủ đề được quan tâm mạnh trong năm qua?
Thực tế, người trẻ thời nào cũng khó mua nhà. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, so sánh lương trung bình và giá nhà của thời xưa – nay, có thể thấy không riêng Gen Z hiện nay mà người trẻ Việt, dù ở thời buổi nào cùng gặp không ít khó khăn trong việc tự mua nhà. Mô hình gia đình dần thay đổi, tạo ra nhu cầu mua bất động sản để cho thừa kế và thách thức tự mua nhà an cư.
Thời điểm năm 2004, một cá nhân thuộc thế hệ 7x mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư (60m2) giá 0,6 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%. Sau 10 năm, số năm thu nhập để một cá nhân thuộc thế hệ 8x mua được căn hộ như trên là 22,7 năm. Giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%.
Đến năm 2024, một cá nhân 9x cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên (giá 3 tỷ đồng) trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%. Tuy số năm thu nhập và lãi suất đã giảm dần theo thời gian nhưng nhìn chung, người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể tự sở hữu nhà.
Nguyên nhân vì sao câu chuyện người trẻ khó mua nhà thời gian qua trở thành đề tài được bàn tán, tôi đánh giá do GenZ sinh ra và lớn lên trong thời kỳ công nghệ số. Bây giờ có quá nhiều phương tiện để chia sẻ thông tin, câu chuyện. Trong khi, các thời kỳ trước rất khó để tạo nên một làn sóng dư luận lớn. Đây là nguyên nhân chính khi chuyện người trẻ khó mua nhà ở các thành phố lớn trở thành đề tài được bàn luận nhiều.
Bên cạnh sốt giá chung cư, việc đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội nửa sau năm 2024 trở thành đề tài nóng với những mảnh đất được “hét giá” lên tới vài trăm triệu đồng/m2, theo ông đâu là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này?
Năm 2024 ghi nhận sự sôi động đáng kể trong hoạt động đấu giá đất, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành Hà Nội. Điều đáng chú ý không chỉ nằm ở số lượng các phiên đấu giá lớn mà còn ở sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư cùng mức giá trúng thầu vượt xa giá khởi điểm.
Cụ thể, tại huyện Đan Phượng, phiên đấu giá ngày 28/7 với 85 lô đất đã thu hút đến 1.250 hồ sơ tham dự. Kết quả, giá trúng cao nhất lên đến 99,2 triệu đồng/m², gấp hơn 2 lần giá khởi điểm. Tương tự, phiên đấu giá 68 lô đất tại huyện Thanh Oai ngày 10/8 cũng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ. Giá khởi điểm chỉ từ 8,6 – 12,5 triệu đồng/m², nhưng giá trúng cao nhất đã chạm mốc 100,5 triệu đồng/m², gấp gần 9 lần giá ban đầu.
Đặc biệt, tại huyện Hoài Đức, phiên đấu giá kéo dài từ sáng ngày 19/8 đến rạng sáng 20/8, lập kỷ lục về thời gian khi diễn ra gần 20 giờ. Trong đó, lô đất LK03-12 diện tích 113m² ghi nhận mức giá trúng cao nhất, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.
Thực trạng giá đất đấu giá tăng chóng mặt không chỉ phản ánh nhu cầu mạnh mẽ của nhà đầu tư với các lô đất có pháp lý minh bạch, mà còn đặt ra nhiều nghi vấn về việc thao túng giá, tạo mặt bằng giá ảo. Điều đáng lo ngại là tỷ lệ bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng tăng đáng kể, khiến thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Vì thế để kiểm soát tình trạng này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Công điện số 82/CĐ-TTg và Công điện 134/CĐ-TTg, yêu cầu Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát toàn diện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật và tính minh bạch. Đồng thời, cần xử lý nghiêm các vi phạm nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng đấu giá để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
Tại Hà Nội, UBND thành phố cũng đã triển khai nhiều biện pháp điều tra và siết chặt quản lý để kiểm soát hoạt động đấu giá đất hiệu quả hơn. Đơn cử như việc xử lý nhóm đối tượng đấu giá đất 30 tỷ đồng/m2 rồi bỏ cọc. Điều này không chỉ giúp minh bạch trong việc đấu giá đất mà còn giảm được câu chuyện hét giá để trục lợi.
Theo ông, việc có những người lợi dụng việc đấu giá đất để trục lợi liệu m có ảnh hưởng đến những nhà môi giới chuyên nghiệp?
Chắc chắn câu chuyện này sẽ ảnh hưởng đến những người làm môi giới bất động sản việc chuyên nghiệp. Nhưng nhìn nhận từ thực tế, người dân bây giờ đã có nhận thức rõ hơn việc đâu là “cò đất”, đâu là nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Vì thế, những người lợi dụng câu chuyện sốt đấu giá đất để trục lợi chỉ là tạm thời, theo kiểu “ăn xổi”.
Bên cạnh đó, môi giới bất động sản bây giờ đều phải có chứng chỉ hành nghề. Điều này cũng một phần giúp cho những nhà môi giới chân chính giữ được uy tín với khách hàng. Và khách hàng đi mua bất động sản cũng có thể lấy đó làm cơ sở để tìm kiếm những nhà môi giới uy tín, tránh phải “mất tiền oan” cho những “cò đất”.
Thị trường bất động sản trong năm 2024 còn nổi lên việc đánh thuế bất động sản thứ hai? Theo ông, phải hiểu điều này như thế nào cho đúng?
Thực chất, đề xuất đánh thuế lên người sở hữu nhiều bất động sản không còn là câu chuyện mới. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2024, nó lại trở thành chủ đề nóng trên các diễn đàn và trong dư luận. Thực chất, mục tiêu của đề xuất này là nhằm tăng cường công bằng xã hội, giảm tình trạng đầu cơ nhà đất, và tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Chúng ta cần phải nhìn nhận câu chuyện đánh thuế bất động sản này ở một khía cạnh rộng hơn. Hiện nay, việc mua bán nhà đất phải chịu 5 loại thuế, phí cơ bản là: Thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí cấp sổ đỏ, phí trước bạ. Không chỉ đơn thuần dừng ở câu chuyện đánh thuế bất động sản thứ hai, thuế thu nhập cá nhân cũng là loại thuế mà người mua bán bất động sản cần quan tâm.
Đồng thời, việc sử dụng thuế bất động sản cũng giống như việc dùng thuốc, sẽ có những tác dụng phụ không mong muốn nếu như không dùng đúng cách và đúng liều lượng. Xét tại Việt Nam, đánh thuế một cách "đại trà" thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đại đa số người dân có nhu cầu mua để ở thực, bởi chính họ là người sẽ chịu các khoản thuế phí cuối cùng.
Về câu chuyện thị trường trong năm 2025, liệu chung cư còn nhận được sự chú ý từ công chúng nữa không, thưa ông? Và ông đánh giá việc giá chung cư sẽ như thế nào trong năm 2025?
Theo tôi 2025 chung cư vẫn là phân khúc tiếp tục dẫn dắt thị trường. Trong nửa cuối năm 2024, thị trường căn hộ tốt hơn so với dự báo trước đó, mức độ hấp thụ nguồn cung sơ cấp lên tới 80 - 90%. Nhiều dự án mới ra hàng và bán hết trong thời gian ngắn, cá biệt có những dự án khớp hết các căn mở bán mới trong 48 giờ hoặc bán hết bảng hàng chỉ trong 2-3 tuần.
Có thể thấy rằng, dù giá chung cư vẫn tiếp tục leo thang, nhưng tỷ lệ hấp thụ phân khúc này rất tốt cho thấy lượng cầu vẫn đang khá lớn. Vì thế, mặt bằng giá căn hộ chung cư thời gian tới rất khó giảm. Tuy nhiên, tôi kỳ vọng thị trường năm 2025 sẽ đi ngang và neo ở mức cao, không sốt nóng như năm 2024.
Có ý kiến cho rằng sau chu kỳ phát triển của chung cư thì đất nền sẽ là phân khúc tiếp theo “dậy sóng”, quan điểm của ông như thế nào về điều này?
Đó là một sóng chu kỳ phát triển, khi kinh tế “ảm đạm”, người dân sẽ cần tìm đến những nơi “trú ẩn” ổn định và chung cư đáp ứng được yêu cầu này khi vừa có giá trị ở thực vừa có giá trị thương mại. Khi kinh tế có dấu hiệu ổn định trở lại, người dân sẽ bắt đầu sôi động hơn trong việc giao dịch, nhất là phân khúc đất nền.
Bên cạnh đó, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch. Phân khúc đất nền diễn biến theo hướng tích cực hơn. Theo tôi, từ quý II/2025, phân khúc đất nền Hà Nội nói riêng và toàn thị trường nói chung sẽ đạt tốc độ thanh khoản tốt hơn, sôi động hơn.
Từ quý I/2026 đến quý IV/2026, đây sẽ là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản cải thiện ở đa dạng loại hình. Đây có thể coi là viễn cảnh đẹp nhất của thị trường, sau khoảng thời gian dài rơi vào trầm lắng.
Vậy trong năm 2025, doanh nghiệp bất động sản sẽ cần lưu ý những điều gì? Ông có thể đưa ra một vài gợi ý?
Doanh nghiệp cần có tính thích ứng, thích nghi và linh hoạt trong năm 2025. Bên cạnh đó, phải đưa ra được lộ trình phát triển để tối ưu chi phí hoạt động và tập trung vào giá trị cốt lõi bởi vì chúng ta không biết thị trường rồi sẽ có những biến động như thế nào. Doanh nghiệp nào có thế mạnh về gì cần tiếp tục tập trung vào đó, đừng nên lan man.
Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cần bám sát sự phát triển của thị trường. “Mùa nào thức nấy”, thời điểm nào sản phẩm đấy, nên tập trung vào sản phẩm phù hợp với thị yếu khách hàng thời điểm đó. Cuối cùng, doanh nghiệp nên tập trung vào đội ngũ nhân sự. Cung cấp dữ liệu, thông tin thị trường và nhu cầu khách hàng một cách khách quan. Đặc biệt, môi giới bất động sản bây giờ phải có chứng chỉ hành nghề. Điều này sẽ giúp môi giới có ý thức hơn về nghề nghiệp và khách hàng cũng có thể dựa trên cơ sở đó để tin theo.
Với người mua bất động sản thì sao? Ông có lời khuyên nào cho họ trong năm 2025 không?
Về người mua nhà, tôi nghĩ cái tiên quyết là họ phải biết được lý do vì sao mình mua nhà, đừng a dua theo thị trường. Yếu tố phù hợp với gia đình như gần trường học của con, gần cơ quan của bố mẹ làm việc… sẽ tạo nhiều mặt lợi hơn về lâu về dài.
Nhiều người thường mắc sai lầm khi mua nhà chỉ vì tập trung vào giá cả mà bỏ qua những yếu tố khác. Thực tế, nếu cuộc sống ổn định và chất lượng tốt, khả năng trả nợ cũng sẽ tốt hơn. Ngoài ra, việc tạo điều kiện sống thoải mái không chỉ cho bản thân mà còn cho con cái là rất quan trọng. Nếu chọn mua nhà ở quá xa nơi làm việc, chẳng hạn cách 30km, dù giá rẻ, thì sau một thời gian, bạn có thể phải từ bỏ vì không chịu được sự bất tiện.
Khi mua nhà để ở, cần phải cân nhắc và lựa chọn giải pháp phù hợp với nhu cầu thực tế. Nếu quá tính toán vào thời điểm mà không xem xét kỹ lưỡng, có thể dẫn đến tình trạng khó quyết định. Mặt khác, khi mua để đầu tư, cần cân nhắc kỹ lưỡng các bài toán tài chính và chiến lược để đảm bảo hiệu quả tối ưu.
Xin chân thành cảm ơn những chia sẻ của ông!
