Nhiều tháng qua, anh Nguyễn Minh Khang (34 tuổi, nhân viên một doanh nghiệp công nghệ) dành gần hai giờ mỗi ngày lướt các video giới thiệu nhà đất trên mạng xã hội.
Không tìm nhà mặt tiền, tiêu chí được anh khang đặt ra khá rõ: Tổng ngân sách không quá 4,5 tỷ đồng, nhà có sổ riêng, diện tích đất tối thiểu khoảng 45m² và hẻm đủ rộng để xe máy di chuyển thuận tiện.
Nhà hẻm tại TP.HCM hút khách vì gần trung tâm, giá hợp lý.
“Trước đây tôi nghĩ 4 tỷ đồng ở TP.HCM gần như chỉ có thể mua chung cư. Nhưng tìm kỹ thì vẫn có khá nhiều nhà riêng trong hẻm, gần trung tâm”, anh Khang nói.
Sau khoảng một tháng tìm kiếm, anh đã đi xem hơn 10 căn tại Tân Phú, Gò Vấp và khu vực Thủ Đức giáp với Bình Thạnh.
Có căn giá 3,8 tỷ đồng nhưng diện tích nhỏ, căn khác rộng hơn nhưng hẻm chỉ khoảng 1,5m. Một số căn có vị trí tốt nhưng nhà đã xuống cấp, nếu mua phải dành thêm 500-700 triệu đồng sửa chữa.
Cuối cùng, anh Khang chọn một căn 4,1 tỷ đồng, diện tích 46m², nhà hai tầng kiên cố, nằm trong hẻm rộng 2,5m tại Thủ Đức (nay là phường Hiệp Bình, TP.HCM).
“Căn nhà tôi chọn cách trung tâm TP (phường Sài Gòn) khoảng 6km, có 3 phòng ngủ, phù hợp cho gia đình 5 người sống. Điều tôi quan tâm nhất là sau khi mua vẫn còn một khoản dự phòng. Nếu cố thêm 1-2 tỷ đồng để mua nhà mặt tiền thì áp lực vay sẽ rất lớn”, anh nói.
4 tỷ đồng mua được căn nhà thế nào?
Câu chuyện của anh Khang phản ánh một thực tế của nhóm người mua nhà có ngân sách trung bình. Không nhất thiết phải tìm căn nhà hoàn hảo, mà tìm căn nhà phù hợp với khả năng tài chính.
Với chị Trần Ngọc Mai (32 tuổi, nhân viên văn phòng), bài toán lại khác. Hai vợ chồng chị có khoảng 3 tỷ đồng tiền tích lũy và dự kiến vay thêm tối đa 800 triệu đồng.
Ban đầu, gia đình tìm căn hộ gần nơi làm việc. Sau nhiều lần xem nhà, chị Mai bắt đầu chuyển hướng sang nhà riêng.
“Căn hộ có nhiều tiện ích nhưng nếu tính cả tiền trả ngân hàng thì chúng tôi không muốn vay quá nhiều. Nhà trong hẻm xa trung tâm hơn một chút nhưng có đất riêng, gia đình có thể sửa lại theo nhu cầu”, chị nói.
Với khoảng 3-5 tỷ đồng, người mua tại TP.HCM có thể tiếp cận nhiều căn nhà riêng trong hẻm.
Vợ chồng chị hiện tập trung tìm nhà khoảng 3,5-4 tỷ đồng ở khu vực Tân Phú, Bình Tân và một số khu vực lân cận.
Tiêu chí của gia đình được thay đổi theo hướng thực tế hơn. Không nhất thiết phải gần trung tâm, nhưng phải có trường học, chợ, siêu thị trong bán kính vài kilomet; nhà không dưới 50m², hẻm không quá sâu và căn nhà không vướng quy hoạch.
“Chúng tôi chấp nhận đi làm 30-45 phút để đổi lấy căn nhà rộng hơn. Quan trọng nhất vẫn là khoản vay nằm trong khả năng trả”, chị Mai cho hay.
Đây cũng là lý do những căn nhà trong hẻm có mức giá 3-5 tỷ đồng xuất hiện ngày càng nhiều trên các kênh bán hàng trực tuyến.
Trái với hai trường hợp trên, anh Lê Quốc Huy (41 tuổi, kinh doanh tự do) lại đang tìm nhà gần khu vực trung tâm. Ngân sách của anh khoảng 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau gần ba tháng tìm kiếm, anh nhận ra số lựa chọn phù hợp không nhiều.
“Cùng 5 tỷ đồng, nếu ở xa thì có thể mua căn 50-60m², nhưng càng vào gần trung tâm thì diện tích giảm rất nhanh”, anh Huy nói.
Một căn nhà anh vừa xem tại khu vực Bình Thạnh có diện tích đất chưa đến 30m² nhưng được xây ba tầng, tổng diện tích sử dụng lớn hơn nhiều so với diện tích đất. Căn nhà được chào giá gần 5 tỷ đồng.
Thông tin rao bán nhà hẻm tại TP.HCM được cập nhật liên tục trên các trang mua bán.
Anh Huy cho biết mình vẫn cân nhắc vì vị trí thuận tiện, nhưng đang thương lượng thêm.
“Tôi không ngại nhà nhỏ, nhưng phải xem pháp lý, hẻm và hiện trạng xây dựng có ổn không. Với số tiền này, mua nhầm thì rất khó sửa sai”, anh nói.
Vì sao nhà trong hẻm được quan tâm?
Theo khảo sát trên các nền tảng rao bán bất động sản, nhóm nhà riêng 3-5 tỷ đồng có lượng sản phẩm tương đối lớn tại nhiều khu vực của TP.HCM.
Những căn tại Bình Tân, Tân Phú, Bình Chánh hoặc khu vực phía Đông thành phố có diện tích 40-70m², giá khoảng 3-5 tỷ đồng. Trong khi đó, những căn ở gần khu vực trung tâm thường có diện tích nhỏ hơn nhưng bù lại có lợi thế về vị trí.
Điểm chung của nhóm sản phẩm này là hướng tới người mua ở thực, thay vì nhóm khách tìm kiếm bất động sản giá trị lớn để đầu tư.
Anh Phạm Hoàng Nam, một môi giới nhà riêng tại khu vực trung tâm TP.HCM cho biết, nhóm khách có tài chính 3-5 tỷ đồng thường có yêu cầu khá thực tế.
“Họ quan tâm đầu tiên là tổng số tiền phải trả. Sau đó mới đến vị trí, diện tích và chất lượng căn nhà. Nếu một căn nhà đáp ứng được nhu cầu ở nhưng giá vừa khả năng tài chính, khách vẫn chấp nhận hẻm nhỏ hoặc vị trí xa trung tâm hơn”, anh Nam nói.
Căn hộ rộng 65m², cách trung tâm TP.HCM 12km được chào bán 3,5 tỷ đồng, trong khi với số tiền này có thể mua nhà đất trong hẻm vị trí gần trung tâm hơn.
Theo môi giới này, nhà hẻm cũng có lợi thế là nguồn cung phân tán, người mua có thể lựa chọn ở nhiều khu vực khác nhau thay vì phụ thuộc vào một dự án. Tuy nhiên, người mua cần đặc biệt kiểm tra pháp lý, lộ giới, quy hoạch, hiện trạng xây dựng và khả năng tiếp cận của con hẻm trước khi xuống tiền.
“Nhà 4 tỷ nhưng phải bỏ thêm 500 triệu đồng sửa chữa hoặc gặp vấn đề pháp lý thì không còn là món hàng vừa túi tiền nữa”, anh nói.
TS Võ Kim Cương, nguyên Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho rằng, khi giá bất động sản tại các khu vực trung tâm tăng cao, người mua ở thực có xu hướng tìm kiếm những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính.
Tuy nhiên, theo ông, không nên chỉ nhìn vào giá bán để đánh giá một căn nhà có phù hợp hay không.
“Người mua phải tính tổng chi phí sở hữu, gồm giá nhà, chi phí sửa chữa, chi phí đi lại và cả khả năng trả nợ nếu vay ngân hàng. Một căn nhà rẻ hơn nhưng quá xa nơi làm việc có thể khiến tổng chi phí sinh hoạt tăng lên”, ông nói.
Dù vậy, theo chuyên gia, nhà trong hẻm cũng có những hạn chế nhất định so với nhà ở các tuyến đường lớn.
Ở góc độ quy hoạch, nhà trong hẻm cũng có những hạn chế nhất định so với nhà ở các tuyến đường lớn. Hạ tầng giao thông, khả năng tiếp cận phương tiện chữa cháy, chỗ đậu xe và điều kiện mở rộng hẻm đều là những yếu tố cần được xem xét.
Do đó, khoảng giá 3-5 tỷ đồng có thể mở ra nhiều lựa chọn cho người mua ở thực, nhưng không đồng nghĩa căn nhà nào trong khoảng giá này cũng có giá trị tương đương.
Đây không phải phân khúc dành cho tất cả mọi người. Người mua phải đánh đổi giữa vị trí, diện tích, chất lượng nhà và khả năng tiếp cận giao thông. Nhưng với những gia đình đặt mục tiêu đầu tiên là có một căn nhà thuộc sở hữu riêng mà không phải gánh khoản vay quá lớn, nhà hẻm đang mở ra thêm một lựa chọn.
