Một góc TP Hà Nội.
Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS) vừa công bố báo cáo ngành bất động sản dân cư, đồng thời đưa ra dự báo kết quả kinh doanh quý I/2026 với nhiều đánh giá đáng chú ý về diễn biến thị trường và triển vọng doanh nghiệp.
Theo MBS, trong quý đầu năm 2026, thị trường bất động sản nói chung và nhóm cổ phiếu bất động sản nói riêng diễn biến khá trầm lắng, chủ yếu do tác động từ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng.
Theo MBS, việc lãi suất tăng cùng với hạn chế tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã tạo ra hai áp lực chính gồm: Các chủ đầu tư thận trọng hơn trong triển khai dự án mới, đồng thời phải gánh áp lực tài chính từ các dự án đang triển khai; khả năng hấp thụ của người mua nhà chậm lại, đặc biệt là nhóm khách hàng đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Thanh khoản thị trường ảm đạm cũng dẫn đến những nhịp điều chỉnh giá nhẹ tại một số phân khúc trong quý I/2026. Dẫn số liệu từ batdongsan.com.vn, MBS cho biết giá đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi giá nhà ở tại TP.HCM giảm khoảng 2%.
Dù vậy, MBS nhận định thị trường vẫn xuất hiện một số điểm tích cực giúp cân bằng phần nào tác động tiêu cực từ lãi suất. Trong đó, đáng chú ý là việc khung pháp lý dự án ngày càng được hoàn thiện và minh bạch hơn, cùng với các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho bất động sản. Bên cạnh đó, tiến độ triển khai các dự án đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, qua đó góp phần gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực xung quanh.
Ngoài ra, MBS cũng lưu ý đến tín hiệu từ phía Ngân hàng Nhà nước yêu cầu ổn định mặt bằng lãi suất, có thể hỗ trợ thị trường tiền tệ ổn định và lãi suất không tiếp tục tăng trong thời gian tới. Thông tin Đồng Nai dự kiến trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ bảy của Việt Nam cũng được đánh giá là yếu tố tích cực, khi đi kèm kỳ vọng về hạ tầng và thu hút dòng vốn đầu tư.
Theo MBS, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện đang sở hữu quỹ đất lớn hoặc có kế hoạch mở rộng tại Đồng Nai, như NVL với dự án Aqua City (1.000 ha), NLG với Izumi City (170 ha) và Elyse Island (45 ha), DXG với Gem Sky World (92 ha), DIC với DIC Đại Phước (464 ha) và DIC Long Tân (332 ha), hay PDR với hai dự án quy mô khoảng 4,7 ha.
Đối với kết quả kinh doanh quý I/2026, MBS đánh giá bức tranh lợi nhuận sẽ phân hóa, một phần do tác động của các yếu tố bất thường. Các doanh nghiệp được dự báo tăng mạnh về lợi nhuận đều có các yếu tố bất thường (ghi nhận lợi nhuận bán buôn các sản phẩm dự án, hoặc lợi nhuận tài chính từ bán cổ phần dự án). Trong khi đó, phần lớn các doanh nghiệp còn lại được dự báo lợi nhuận đi ngang hoặc giảm nhẹ so với cùng kỳ.
MBS cũng nhấn mạnh rằng quý đầu năm thường không phải là giai đoạn cao điểm bàn giao dự án, do đó khó kỳ vọng sự bứt phá về lợi nhuận trong ngắn hạn. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là định giá nhóm cổ phiếu bất động sản hiện đã giảm về mức thấp so với trung bình và trung vị 5 năm, phản ánh đặc thù nhạy cảm với biến động lãi suất.
Trên cơ sở kỳ vọng mặt bằng lãi suất có thể sớm ổn định, qua đó cải thiện thanh khoản thị trường, đặc biệt ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, MBS cho rằng một số cổ phiếu bất động sản đã trở nên phù hợp để nhà đầu tư tích lũy cho mục tiêu dài hạn, tiêu biểu như NLG, KDH và PDR.
