Giấc mơ an cư xa tầm với - vấn đề ở đâu?
Giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.HCM liên tục leo thang trong những năm qua. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đã đạt mức trung bình 70 – 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm; còn biệt thự, liền kề lên tới 100 – 200 triệu đồng/m2.
Tại Tp.HCM, giá căn hộ tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m2 năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m2 vào năm 2024, tức gấp gần ba lần chỉ sau 6 năm.
Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng 6 – 7% mỗi năm, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở đô thị ngày càng xa tầm với. Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận rằng, trong nhiều trường hợp, giá nhà đất chưa phản ánh đúng quy luật cung – cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông.
Tình trạng lệch pha cung – cầu, thiếu nhà ở giá phù hợp khiến giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa tầm với. Tuy nhiên, theo giới chuyên môn, nguyên nhân chính không nằm ở tín dụng, mà ở cơ cấu sản phẩm và sự khan hiếm nguồn cung thực.
Giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp.HCM liên tục leo thang trong những năm qua.
TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho rằng đề xuất siết tín dụng "đi chệch địa chỉ" và can thiệp vào lĩnh vực không thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.
Ông đánh giá việc kiểm soát tín dụng bất động sản là nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước. Pháp luật hiện hành đã quy định rõ các giới hạn an toàn, hệ số rủi ro và tỉ lệ cho vay phù hợp. Việc đặt thêm hạn mức hành chính là vừa sai thẩm quyền, vừa vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân.
Cụ thể, theo Thông tư 22/2019 và Thông tư 41/2016, các khoản vay mua nhà dưới 1,5 tỷ đồng chỉ chịu hệ số rủi ro 50%, trong khi vay đầu tư – kinh doanh bất động sản là 200%. Các ngân hàng đã và đang thực hiện kiểm soát rủi ro thông qua cơ chế thẩm định và giám sát dòng vốn, nên "không cần thêm phanh tay hành chính", ông Nghĩa nói.
Không chỉ bất hợp lý về mặt pháp lý, việc triển khai trên thực tế cũng rất khó khả thi. Việt Nam hiện chưa có cơ sở dữ liệu thống nhất về sở hữu nhà ở, nên không thể xác định chính xác người vay đang mua căn thứ mấy. Nếu không có công cụ kiểm chứng, quy định siết cho vay căn thứ hai dễ bị vô hiệu hoặc tạo thêm kẽ hở cho việc lách luật.
TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế Ứng dụng, cho rằng biện pháp hành chính này có thể gây phản tác dụng khi các ngân hàng hiện đã thẩm định tín dụng chặt chẽ dựa trên khả năng trả nợ của người vay. Nếu siết thêm bằng mệnh lệnh hành chính, người cần nhà ở thật sẽ bị ảnh hưởng trước tiên, còn đầu cơ thì vẫn tìm được đường lách.
Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy, hầu hết các nước không kiểm soát thị trường nhà ở bằng cách hạn chế tín dụng cho người mua căn thứ hai.
Trung Quốc từng thử nghiệm đánh thuế và siết cho vay với nhà thứ hai, nhưng giá nhà vẫn không giảm, trong khi thị trường thứ cấp gần như đóng băng. Bài học này cho thấy, khi nguồn cung không đủ, mọi biện pháp kiềm chế cầu đều chỉ mang tính tạm thời và có thể gây méo mó thị trường.
Tăng cung và đánh thuế đầu cơ
Theo các chuyên gia, muốn hạ giá nhà, chính sách cần hướng đến hai trọng tâm: tăng nguồn cung thực sự và điều tiết bằng công cụ thuế, thay vì hạn chế tín dụng.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh: "Giá nhà cao chủ yếu do thiếu nguồn cung, đặc biệt là nhà ở bình dân. Muốn giải quyết gốc rễ, phải tháo gỡ pháp lý cho dự án, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà hoặc đất bỏ hoang".
Theo ông Đính, cần xác định rõ ràng đâu là đầu cơ, đầu tư và đâu là nhu cầu thật, tránh đánh đồng khiến người mua ở thực bị thiệt.
Ông dẫn ví dụ tại Hàn Quốc, đất bị bỏ hoang trên 10 năm chịu thuế tới 10% mỗi năm, khiến việc đầu cơ giữ đất không còn hấp dẫn. Còn ở Singapore, người thu nhập thấp được vay mua nhà với lãi suất cố định 2,5%, phần chênh lệch được Nhà nước bù, nhờ đó tỉ lệ người sở hữu nhà vượt 90%.
Theo ông Đính, cần xác định rõ ràng đâu là đầu cơ, đầu tư và đâu là nhu cầu thật, tránh đánh đồng khiến người mua ở thực bị thiệt.
"Các giải pháp đưa ra không nên mang tính giật cục, mà cần có hệ thống điều tiết đồng bộ. Muốn vậy, phải chuẩn bị cơ sở dữ liệu thống nhất, mọi giao dịch nên thực hiện qua trung tâm giao dịch để dễ kiểm soát biến động giá", ông nói.
TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, các dự án nhà cao cấp không thể giảm giá để người nghèo mua được vì vấn đề không phải là giá cao hay thấp, mà là cơ cấu sản phẩm sai.
Thị trường đang thiếu nghiêm trọng nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ, trong khi đó lại dư thừa căn hộ hạng sang. Theo ông Nghĩa, Chính phủ cần tập trung khơi thông nguồn cung ở phân khúc phù hợp với đại đa số người dân.
Ở góc độ chính sách tài chính, ông Nghĩa đề xuất không cần thêm quy định siết tín dụng, mà nên để Ngân hàng Nhà nước sử dụng các "van điều tiết mềm" như hệ số an toàn vốn, tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) hay tỉ lệ thu nhập trả nợ (DSTI) – những công cụ đã được các nước sử dụng hiệu quả.
Các chuyên gia thống nhất rằng, nếu chỉ dùng mệnh lệnh hành chính để kiềm chế, thị trường sẽ rơi vào tình trạng "đóng băng giả tạo": giá không giảm nhưng thanh khoản sụt mạnh, trong khi doanh nghiệp và người mua thật đều khó tiếp cận vốn.
Và đặc biệt theo vị chuyên gia, một nền kinh tế thị trường không thể vận hành bằng mệnh lệnh hành chính, nhất là trong lĩnh vực tín dụng – nơi chỉ một quyết định thiếu chuẩn xác cũng đủ khiến dòng vốn của cả hệ thống bị lệch hướng.
Giải pháp hiệu quả hơn là để thị trường vận hành theo quy luật, Nhà nước đóng vai trò điều tiết thông minh, thông qua công cụ thuế và hỗ trợ tín dụng có mục tiêu.
"Không thể hạ giá nhà bằng cách bóp nghẹt tín dụng. Cần tăng cung, cải cách thủ tục, khuyến khích nhà giá rẻ, đồng thời đánh thuế người đầu cơ. Đó mới là chính sách đúng cả về kinh tế lẫn công bằng xã hội," TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
