Sáng 22/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
"Tiền huy động từ dự án nào phải gắn với việc thực hiện chính dự án đó"
Góp ý về tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, ĐBQH Phạm Trọng Nhân (đoàn Tp.Hồ Chí Minh) bày tỏ đồng tình với báo cáo thẩm tra về yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch nhưng không phụ thuộc tên gọi là đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hình thức khác.
Nhưng theo đại biểu, việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép chỉ là một phần của vấn đề. Phần cần xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.
ĐBQH Phạm Trọng Nhân (Ảnh: Media Quốc hội).
Đại biểu đơn cử, cho doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản đảm bảo, đồng thời kiểm soát giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ. Nhưng 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai cũng tạo thành 1.000 tỷ đồng vốn cho dự án.
"Điều đáng nói là 1.000 người mua không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng, họ khó biết tiền mình nộp vào dự án rồi có thực sự sử dụng để hình thành chính tài sản mình mua hay không", đại biểu lo ngại.
Dự thảo đã chế định việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản đảm bảo với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Song theo đại biểu quy định này "cần nhưng chưa đủ", mà phải nghiên cứu cơ chế quản lý tiền người mua theo từng dự án.
Ông cho rằng, điều này không phải phong tỏa dòng tiền của doanh nghiệp, vẫn là nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án, nhưng phải có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng phù hợp với tiến độ của chính dự án đã huy động vốn.
"Kinh nghiệm từ Singapore cho thấy có thể vừa sử dụng tiền người mua để phát triển dự án, vừa quản lý theo tài khoản dự án với nguyên tắc: tiền huy động từ dự án nào phải gắn với việc thực hiện chính dự án đó", ông Nhân nói.
Quy định chặt chẽ với các hình thức đặt cọc, giữ chỗ
Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và mức trần tiền đặt cọc quy định tại Điều 18 và Điều 19, ĐBQH Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long) cho biết, tại khoản 5 Điều 18 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua, thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
ĐBQH Nguyễn Thị Yến Nhi (Ảnh: Media Quốc hội).
Đại biểu đánh giá quy định trần đặt cọc 5% là đúng đắn và cần thiết. Bởi vì, trong những năm qua nhiều chủ đầu tư đã lách luật bằng các hình thức như thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hay thỏa thuận đăng ký giữ chỗ để thu của người dân có thể từ mức 30% đến 80% giá trị của căn hộ khi dự án chưa được giải phóng mặt bằng hoặc mới chỉ là một bãi đất trống.
Từ đó, dẫn đến hàng ngàn người dân bị mất trắng tiền khi chủ đầu tư bỏ trốn hoặc dự án bị đình trệ.
Để đảm bảo quyền lợi của người mua, thuê mua, đại biểu Yến Nhi đề nghị bổ sung quy định: Tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này vào đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.
Cho ý kiến về kiểm soát huy động vốn và bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai. ĐBQH Dương Khắc Mai (đoàn Lâm Đồng) nhận thấy đây là vấn đề cần được đặc biệt quan tâm trong quá trình sửa đổi luật.
ĐBQH Dương Khắc Mai (Ảnh: Media Quốc hội).
Ông nêu thực tế, người mua thường phải ứng trước một phần đáng kể giá trị bất động sản trong khi khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và năng lực thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư là hạn chế.
Chính vì vậy, việc sửa đổi quy định tại Điều 18 đến Điều 21 cần bảo đảm yêu cầu tháo gỡ cho doanh nghiệp nhưng không làm suy giảm các cơ chế bảo vệ người mua.
Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục quy định chặt chẽ đối với các hình thức như là đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và các khoản thu có bản chất tương tự.
"Cần xác định rõ nguyên tắc không để các hình thức này trở thành phương thức huy động vốn khi dự án, trước khi bất động sản đáp ứng đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh", đại biểu Mai nêu.
ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Tp.Hải Phòng) cho rằng cần thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.
Đại biểu đề nghị thống nhất nguyên tắc: mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.
ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (Ảnh: Media Quốc hội).
Đồng thời, đại biểu đặc biệt đề nghị "bịt khoảng trống" về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.
Khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này là cần thiết, nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên "đặt cọc".
Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như "phiếu đăng ký", "giữ chỗ", "đăng ký ưu tiên", "thỏa thuận hợp tác", "khoản thiện chí"… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.
Vì vậy, theo bà Nga, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.
"Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa "đặt cọc", nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra", bà Nga nói.
