Thanh lọc để lớn mạnh: Lực lượng doanh nghiệp tái cơ cấu
Phát biểu khai mạc, TS. Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE) nhấn mạnh thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Môi trường kinh doanh thay đổi, hành lang pháp lý mới chặt chẽ hơn và chi phí phát triển dự án gia tăng đang tạo ra một bộ lọc tự nhiên đào thải các nhân tố yếu kém.
Số liệu 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy số doanh nghiệp BĐS thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ, tổng vốn đăng ký tăng vọt 71%. Sau khi khấu trừ số doanh nghiệp giải thể và tạm ngừng hoạt động, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.
"Quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm, mà là sự tái cơ cấu lực lượng theo hướng chất lượng hơn. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất sạch và pháp lý chuẩn chỉnh tiếp tục lớn mạnh, trong khi những đơn vị yếu kém buộc phải thu hẹp hoặc rút lui khỏi thị trường", TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định.
Nguồn cung cải thiện lớn nhưng vẫn lệch pha gay gắt
Báo cáo do bà Phạm Thị Miền (Phó Viện trưởng VARS IRE) và ông Lưu Tiến (Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu VARS IRE) trình bày cho thấy nguồn cung đang phục hồi mạnh mẽ nhưng đi kèm rủi ro lệch pha phân khúc.
-
Số liệu nguồn cung: Lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán (tăng 50% so với cùng kỳ 2025). Riêng Quý 2 ghi nhận gần 34.000 sản phẩm mở bán mới, giảm nhẹ 10% so với quý trước do các chủ đầu tư vẫn duy trì tâm thế thận trọng, giãn tiến độ ra hàng để thăm dò thị trường.
-
Sự lệch pha phân khúc: Phân khúc cao cấp và hạng sang áp đảo hoàn toàn. Đối với căn hộ chung cư (chiếm 70% nguồn cung 6 tháng), phân khúc cao cấp chiếm 45%, sang trọng và siêu sang chiếm 33%, trong khi phân khúc trung cấp chỉ còn vỏn vẹn 22%. Nhà ở bình dân giá rẻ gần như biến mất hoàn toàn trên thị trường sơ cấp.
Về mặt địa lý, miền Bắc vẫn dẫn dắt nguồn cung cả nước với 50% lượng mở bán mới trong Quý 2 (chủ yếu tại Hà Nội), miền Nam chiếm 41% và miền Trung chiếm 9%. Đặc biệt, nguồn cung mới tập trung mạnh vào tay các chủ đầu tư uy tín. Nhóm doanh nghiệp dẫn đầu (chủ lực là Vinhomes) đóng góp tới 43% tổng nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm.
Dòng tiền chuyển dịch: Từ "đón sóng" sang "đón giá trị"
Một điểm sáng lớn của thị trường nửa đầu năm 2026 là sự thay đổi trong tư duy của người mua. Nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn đã trở thành điểm tựa vững chắc cho thị trường. Khách hàng không còn đầu cơ ngắn hạn hay "mua tù mù" theo tâm lý đám đông (FOMO) mà quyết định dựa trên các thông số thực tế: pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng, khả năng vận hành và khai thác dòng tiền (cho thuê).
-
Thanh khoản giữ nhịp ổn định: Lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường sơ cấp ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch thành công. Đối với nguồn cung mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt mức khá tốt là 58% (tương đương 43.000 giao dịch).
-
Căn hộ chung cư chiếm sóng: Phân khúc chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản khi chiếm 73% lượng giao dịch, tập trung nhiều nhất ở phân khúc cao cấp (giá từ 50-80 triệu đồng/m²). Đáng chú ý, các dự án từ chủ đầu tư lớn có tỷ lệ hấp thụ lên tới 70%, gần gấp đôi mức hấp thụ 38% của nhóm chủ đầu tư còn lại.
Mặt bằng giá sơ cấp neo cao, thứ cấp phân hóa rõ rệt
Do áp lực từ chi phí đất đai, tài chính và xây dựng đầu vào, giá bán sơ cấp liên tục neo ở mức cao. Trong Quý 2/2026, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân đạt 80 triệu đồng/m² (tăng 10% so với năm 2025).
Hà Nội tiếp tục dẫn đầu với mức giá sơ cấp trung bình khoảng 123 triệu đồng/m² (vùng Hà Nội mở rộng đạt 112 triệu đồng/m², tăng 29% do nguồn cung chủ yếu nằm ở nội đô). Tại TP.HCM, giá bán đi ngang ở mức 108 triệu đồng/m², trong khi Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới chạm mốc 58 triệu đồng/m² (tăng 30% so với cùng kỳ).
Ở thị trường thứ cấp, giá bán bắt đầu hạ nhiệt và hướng dần về giá trị thực. Các căn hộ cao cấp từng tăng nóng chịu áp lực giảm giá nhẹ khi bước vào giai đoạn bàn giao đóng tiền. Ngược lại, đất thổ cư và nhà riêng lẻ vùng ven (đặc biệt tại phía Nam) có hạ tầng kết nối thực tế vẫn ghi nhận mức tăng từ 5-10%. Riêng đất nền và nhà thấp tầng mang tính đầu cơ, không có khả năng khai thác dòng tiền tiếp tục gặp khó khăn lớn về thanh khoản.
Không gian phát triển mới: Đo khoảng cách bằng "số phút di chuyển"
Mở rộng tầm nhìn dài hạn, TS. Nguyễn Đức Kiên (Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội) mang đến hội thảo góc nhìn sâu sắc về hạ tầng vùng TP.HCM giai đoạn 2026 - 2030.
Theo ông, hệ thống hạ tầng kết nối quy mô lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành và các tuyến metro sẽ tái định hình lại bản đồ giá trị BĐS. Động lực tăng trưởng sẽ không còn tập trung ở vùng lõi trung tâm mà dịch chuyển theo các hành lang đô thị vệ tinh.
TS. Nguyễn Đức Kiên nhận định, tư duy mua nhà đất trong chu kỳ mới sẽ thay đổi căn bản: "Từ logic đo bằng kilomet sẽ chuyển sang logic đo bằng số phút di chuyển". Những dự án được quy hoạch bài bản theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng), sở hữu hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh và pháp lý rõ ràng sẽ là những cực tăng trưởng dẫn dắt thị trường bất động sản bứt phá trong những năm tới.
Hải An
