Sau nhiều năm khan hiếm, nguồn cung nhà ở TP.HCM đang có sự cải thiện rõ rệt khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý, tái khởi động và đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này sẽ tác động thế nào đến giá căn hộ?
Chưa giảm mạnh ngay lập tức
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 7 tháng đầu năm 2026, có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, với 21.165 căn, tăng 133% so với cả năm 2025. Nguồn cung nhà ở xã hội cũng tăng nhanh, đến giữa tháng 8, TP.HCM có 22 dự án với khoảng 19.878 căn đang thi công, đạt gần 70% chỉ tiêu năm 2026.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở TP.HCM đang hưởng lợi từ quá trình xử lý các dự án ách tắc kéo dài.
Nguồn cung căn hộ TP.HCM đang ghi nhận sự cải thiện mạnh nhất trong nhiều năm qua.
Tuy nhiên, việc tháo gỡ pháp lý chưa thể ngay lập tức biến toàn bộ dự án tồn đọng thành sản phẩm để bán, bởi sau khi được gỡ vướng, dự án vẫn phải tiếp tục hoàn thiện thủ tục, xây dựng trước khi mở bán. Do đó, nguồn cung căn hộ không tăng đột biến trong một thời điểm mà sẽ tăng dần trong vài năm tới khi các dự án lần lượt hoàn tất thủ tục và quay trở lại thị trường.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trên phạm vi TP.HCM sau sắp xếp địa giới hành chính, nguồn cung căn hộ mới năm 2026 có thể đạt khoảng 45.000 căn, tăng lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027 và tiếp tục đi lên trong năm 2028.
Một phần nguồn cung đến từ những dự án từng bị đình trệ nay được tháo gỡ, phần còn lại đến từ các khu vực có quỹ đất lớn sau khi không gian phát triển của TP.HCM được mở rộng. Đây được xem là tín hiệu tích cực đối với thị trường sau thời gian dài thiếu sản phẩm mới. Khi nguồn cung tăng, người mua có thêm lựa chọn, trong khi các chủ đầu tư phải cạnh tranh nhiều hơn để thu hút khách hàng.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, thì cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, tiến độ xây dựng, năng lực chủ đầu tư và giá trị thực của sản phẩm thay vì quyết định xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá tăng.
Theo ông Thắng, mặt bằng giá căn hộ khó giảm sâu trong ngắn hạn bởi chi phí phát triển dự án, từ xây dựng đến vốn, đã tăng đáng kể. Tuy nhiên, khi sức mua trở nên chọn lọc, doanh nghiệp phải có chính sách bán hàng phù hợp hơn để thúc đẩy thanh khoản.
Thực tế, bên cạnh giá bán, các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán đang trở thành công cụ để doanh nghiệp cạnh tranh và giúp người mua dễ tiếp cận sản phẩm hơn.
Nhiều dự án tập trung tại khu vực Bình Dương cũ.
Ở thị trường thứ cấp, một số căn hộ đã xuất hiện mức điều chỉnh. Ông Thắng cho rằng hiện tượng này chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư chịu áp lực tài chính, sử dụng đòn bẩy cao hoặc cần thu hồi vốn, chưa phải xu hướng giảm giá trên diện rộng.
Như vậy, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa giá căn hộ sẽ giảm mạnh ngay lập tức, nhưng có thể tạo ra một thị trường cạnh tranh hơn, nơi người mua có nhiều lựa chọn và chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn khi định giá sản phẩm.
Kỳ vọng giá nhà ngày càng gần túi tiền của người dân
Theo các chuyên gia, giá căn hộ TP.HCM khó giảm mạnh trong ngắn hạn khi chi phí đầu vào còn cao. Tuy nhiên, triển vọng nguồn cung tăng liên tục trong những năm tới, cùng việc tháo gỡ pháp lý và phát triển thêm các sản phẩm phù hợp khả năng chi trả được kỳ vọng sẽ giúp thị trường cạnh tranh và cân bằng hơn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân tích, để đưa giá nhà về mức hợp lý cần đồng thời giải quyết các yếu tố đang làm tăng chi phí phát triển dự án. Cụ thể, những điểm nghẽn pháp lý khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài, doanh nghiệp phải cộng thêm chi phí vốn, chi phí cơ hội và rủi ro pháp lý. Cuối cùng, những khoản chi phí này đều tác động đến giá bán.
Do đó, việc TP.HCM đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc cho các dự án không chỉ có ý nghĩa bổ sung nguồn cung mà còn giúp giảm thời gian và chi phí phát triển dự án.
Hàng chục dự án đang được triển khai dọc quốc lộ 13 (đoạn Bình Dương cũ).
Ngoài ra, chính sách đất đai cũng cần hướng tới một mặt bằng giá hợp lý, ổn định và có khả năng dự báo. Đây là yếu tố quan trọng nếu muốn thực hiện đồng thời hai mục tiêu: tăng nguồn cung và kéo giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.
Hiện một tín hiệu tích cực có thể nhận thấy rõ là cơ cấu nguồn cung đang được quan tâm theo hướng đa dạng hơn. Đầu tháng 9, HoREA đề xuất bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp”.
Theo HoREA, loại hình này hướng tới nhóm người không thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.
Cùng với đó, TP.HCM đang tăng tốc xây dựng nhà ở xã hội. Gần 20.000 căn đang được thi công và nhiều dự án khác tiếp tục được chuẩn bị triển khai.
Những chuyển động này cho thấy bài toán nguồn cung của TP.HCM đang dần được giải quyết ở nhiều phân khúc thay vì chỉ tăng về số lượng.
Theo các chuyên gia, nguồn cung tăng mạnh chưa đồng nghĩa giá nhà TP.HCM sẽ giảm.
Chuyên gia nhấn mạnh, trong bối cảnh cguồn cung tiếp tục được cải thiện, với người mua nhà, điều kỳ vọng nhất có thể không chỉ là một đợt giảm giá mạnh mà là có nhiều sản phẩm để lựa chọn hơn, chính sách bán hàng cạnh tranh hơn và mặt bằng giá có cơ sở để dần ổn định.
