Nguồn cung tăng nhưng giao dịch chậm lại
Sau giai đoạn được tháo gỡ nhiều vướng mắc về pháp lý, thị trường bất động sản năm 2026 ghi nhận sự phục hồi rõ rệt về nguồn cung. Nhiều dự án được tái khởi động, đồng thời hàng loạt dự án mới được cấp phép và mở bán. Tuy nhiên, diễn biến này chưa đi kèm với sự cải thiện tương ứng về sức mua.
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý vừa qua, toàn thị trường có khoảng 52.000 sản phẩm được đưa ra giao dịch, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, tăng hơn 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước.
Dù vậy, lượng giao dịch thành công chỉ đạt hơn 24.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp khoảng 47%, giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước. Riêng nguồn cung mở bán mới có tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, cũng thấp hơn đáng kể so với cuối năm 2025.
Thị trường bất động sản cuối năm 2026 được dự báo tiếp tục trầm lắng, thanh khoản khó cải thiện.
Khảo sát của phóng viên cũng cho thấy, tại Hà Nội nhiều phân khúc như căn hộ chung cư, đất nền... đã xuất hiện xu hướng giảm nhiệt sau thời gian tăng mạnh. Không ít chủ sở hữu chấp nhận giảm giá hoặc rao bán "cắt lỗ" nhưng vẫn khó tìm được người mua, phản ánh tâm lý thận trọng của thị trường.
Tại Đại hội đồng cổ đông diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Cường - Tổng Giám đốc Quốc Cường Gia Lai cho biết, sau giai đoạn nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, việc áp dụng bảng giá đất mới khiến chi phí đầu vào của các dự án tăng lên đáng kể. Điều này đồng nghĩa giá bất động sản khó có khả năng giảm trong tương lai. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng tăng mạnh. Theo đánh giá của ông, đến thời điểm hiện nay, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 25-30% so với năm 2025.
Ông Cường cho biết, thị trường còn đang xuất hiện nhiều loại hình sản phẩm mới như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cùng những thay đổi trong nhu cầu và hành vi của người mua nhà. Những yếu tố này tác động trực tiếp đến giá bán, sức mua cũng như quyết định xuống tiền của khách hàng.
"Trước đây thị trường bất động sản có nhà ở thương mại, sau đó đến nhà ở xã hội và gần đây xuất hiện thêm nhà ở cho thuê. Tất cả sản phẩm đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến giá bán, sức mua và quyết định mua sản phẩm của khách hàng", ông Cường nói.
Áp lực thanh khoản tiếp tục đè nặng
Đánh giá về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 - cho rằng, dù Ngân hàng Nhà nước đã có chỉ đạo giảm lãi suất huy động để hạ lãi suất cho vay, song các ngân hàng thương mại vẫn chịu áp lực lớn, do chênh lệch giữa nguồn vốn huy động ngắn hạn và nhu cầu cho vay trung, dài hạn. Vì vậy, mặt bằng lãi suất được dự báo vẫn ở mức cao, gây khó khăn cho cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà.
Theo ông Quê, tâm lý thị trường cũng đang thay đổi đáng kể. Người mua có nhu cầu ở thực có xu hướng chờ giá tiếp tục điều chỉnh hoặc lựa chọn gửi tiết kiệm để hưởng mức lãi suất hấp dẫn. Trong khi đó, các nhà đầu tư không còn giữ quan điểm bất động sản luôn tăng giá như trước, nhất là khi Việt Nam đang tiến gần giai đoạn già hóa dân số sau năm 2035, yếu tố được cho là sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở trong dài hạn.
Ông Quê cũng cho rằng, việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế đối với bất động sản như thuế nhà bỏ hoang hay thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai sẽ tạo thêm áp lực lên các dòng tiền đầu cơ và giao dịch thiếu minh bạch. Theo ông, điều này có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn nhưng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và phát triển bền vững về lâu dài.
Trong bối cảnh chung, Chủ tịch Tập đoàn G6 nhận định nhà ở xã hội sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực lớn và chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.
Đối với phân khúc căn hộ thương mại, theo ông Quê, thách thức lớn nhất hiện nay không phải là nguy cơ thua lỗ mà là bài toán định giá sản phẩm. Những doanh nghiệp chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận, đưa giá bán về mức phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ có lợi thế về thanh khoản và khả năng tiêu thụ sản phẩm.
