Chỉ còn vài ngày nữa (1/3/2026), quy định cấp mã định danh cho từng bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực. Mỗi bất động sản tại Việt Nam sẽ được gắn một mã định danh duy nhất và kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống dữ liệu bất động sản trên cả nước. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thu thập, cập nhật, quản lý và khai thác dữ liệu tại địa phương mình.
Trước quy định mới trên, ông Lê Bảo Long – Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn chia sẻ: "Tôi thấy đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính mà là nền tảng để thay đổi toàn bộ luật chơi của thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới".
Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn
Trước hết, theo ông Long, quy định này sẽ chấm dứt thời kỳ "mua trong sương mù". "Ai làm trong ngành lâu năm đều biết: một trong những 'đặc sản' của bất động sản Việt là thông tin bất cân xứng. Người bán biết nhiều hơn người mua, môi giới biết nhiều hơn khách hàng, chủ đầu tư kiểm soát phần lớn dữ liệu liên quan đến sản phẩm do họ cung cấp. Kết quả, người mua thường là bên chịu thiệt nhất trong chuỗi thông tin đó", ông Long phân tích.
Khi mỗi bất động sản được gắn một mã định danh riêng và tích hợp vào hệ thống dữ liệu tập trung, về lý thuyết người dân có thể tra cứu lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý, tranh chấp, thế chấp cũng như thông tin quy hoạch liên quan. Việc tiếp cận thông tin đầy đủ hơn sẽ giúp giảm tâm lý lo ngại, hạn chế quyết định mua bán dựa trên tin đồn hay hiệu ứng FOMO.
Tuy nhiên, ông Long kỳ vọng mức độ dữ liệu được công khai sẽ hỗ trợ tốt cho người dân. Vì giữa "có hệ thống" và "dân tra được dễ dàng" là một khoảng cách không nhỏ. Dù sao, Việt Nam cũng đang cho thấy nỗ lực tới gần hơn các thị trường phát triển, những nơi có lịch sử giao dịch rõ ràng và ít khi gặp phải vấn đề thông tin sai lệch, giá cả tù mù.
Ở góc độ doanh nghiệp công nghệ, ông Long cho rằng khi dữ liệu thị trường được chuẩn hóa, giá trị của nền tảng số không nằm ở việc nắm giữ thông tin mà ở năng lực tổ chức, kiểm chứng và trình bày dữ liệu một cách rõ ràng, dễ tiếp cận. "Khi mã định danh được triển khai, toàn bộ hệ sinh thái từ cơ quan quản lý đến doanh nghiệp công nghệ sẽ mang lại trải nghiệm tốt hơn cho người dân", ông Long chia sẻ.
Thứ hai, mã định danh bất động sản sẽ là bước đệm bắt đầu cho thuế bất động sản. Đây là phần nhiều người quan tâm nhất.
"Chúng ta hay kháo nhau về thuế bất động sản thứ 2, thứ 3 nhưng nếu thiếu công cụ đo lường và định danh thì thu kiểu gì? Mã số này chính là câu trả lời", ông Long nói.
Khi mỗi bất động sản có mã định danh riêng và gắn với chủ sở hữu, Nhà nước sẽ dễ thống kê số lượng tài sản một cá nhân nắm giữ, tần suất giao dịch của bất động sản đó, mức giá giao dịch so với thị trường… Hệ thống dữ liệu liên thông tốt hơn thì giúp việc tính thuế chuyển nhượng trên giá bất động sản sát thực hơn, đồng thời tạo nền tảng nếu trong tương lai triển khai thuế tài sản.
Dù có mã định danh bất động sản, ông Long cho rằng thị trường vẫn có thể lướt cọc vì thị trường nào cũng có dòng tiền đầu cơ nhưng với chi phi tham gia cao thì có nhiều loại hình/phân khúc sẽ không còn hấp dẫn nữa, hoặc là lợi nhuận (và giá bán ra) kỳ vọng sẽ phải cao hơn đáng kể.
Thứ ba, ông Long cho rằng, mã định danh bất động sản sẽ tạo cú hích cho thanh khoản thị trường. Nhiều người lo: "Có mã định danh rồi thì giao dịch phức tạp hơn, thanh khoản giảm không?".
Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vnGiám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn cho rằng, khả năng này có thể xuất hiện trong ngắn hạn, khi thị trường cần thời gian thích nghi với thay đổi lớn về cơ chế quản lý. Một số phân khúc có thể trải qua giai đoạn chững lại hoặc phân hóa rõ rệt hơn.
Tuy nhiên, về trung và dài hạn, thanh khoản nhiều khả năng sẽ được cải thiện. Khi chi phí thẩm định thông tin giảm xuống và niềm tin giữa các bên tham gia giao dịch tăng lên, quá trình mua bán sẽ diễn ra nhanh hơn và ít rủi ro hơn. Thông tin minh bạch đóng vai trò như chất bôi trơn của thị trường, giúp người mua đưa ra quyết định với mức độ chắc chắn cao hơn.
Sự thay đổi này cũng đồng nghĩa toàn bộ hệ sinh thái bất động sản phải thích nghi. Chủ đầu tư cần nâng cao mức độ tuân thủ và minh bạch trong công bố thông tin. Môi giới phải nâng cấp năng lực chuyên môn để thực hiện vai trò tư vấn thực chất, thay vì chỉ làm trung gian kết nối giao dịch. Người mua cũng cần chủ động tiếp cận dữ liệu và nâng cao hiểu biết để trở thành người tiêu dùng thông thái.
Trước đó, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng đánh giá, việc gắn mã định danh cho từng sản phẩm bất động sản đặc biệt quan trọng trong quản lý bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thông qua mã định danh, cơ quan quản lý có thể nhận diện rõ sản phẩm nào đã đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, sản phẩm nào chưa đủ điều kiện. Đồng thời, hệ thống cũng cho phép phân biệt giao dịch diễn ra trên thị trường sơ cấp hay thứ cấp, qua đó hình thành bức tranh rõ nét hơn về dòng chảy hàng hóa trên thị trường.
“Thông qua đó, cơ quan quản lý có thể kiểm soát lượng hàng tồn kho bất động sản trên thị trường”, bà Hạnh nhấn mạnh. Đây vốn là điểm yếu lâu nay khi số liệu tồn kho thường phân tán, thiếu cập nhật và phụ thuộc nhiều vào báo cáo của doanh nghiệp. Khi dữ liệu được số hóa, tập trung và cập nhật theo thời gian thực, cơ quan quản lý sẽ có công cụ theo dõi sát hơn diễn biến cung - cầu.
Theo bà Hạnh, thị trường bất động sản không chỉ giới hạn ở nhà ở mà còn bao gồm nhiều phân khúc như bất động sản công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… Do vậy, một hệ thống dữ liệu đồng bộ, xuyên suốt sẽ giúp công tác quản lý mang tính tổng thể, hỗ trợ không chỉ ngành xây dựng mà còn nhiều bộ, ngành và địa phương khác trong quá trình quản lý, cấp phép, thu hút đầu tư.
