Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - tiềm năng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn rất lớn, nguồn cung vẫn chưa đáp ứng tương xứng với nhu cầu lưu trú và các mục tiêu phát triển du lịch.
Ông cũng dự báo thị trường chuyển nhượng căn hộ du lịch, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng có thể phục hồi vào khoảng năm 2028, khi kinh tế du lịch tăng trưởng mạnh hơn, hạ tầng kết nối được cải thiện và lượng khách trong nước, quốc tế gia tăng. Theo nhận định này, các sản phẩm có thể đóng góp đáng kể cho nguồn cung lưu trú ở phân khúc cao cấp.
Dù vậy, dự báo về triển vọng thị trường không đồng nghĩa với việc mọi sản phẩm đều có khả năng sinh lời. Theo ông Đính, hiệu quả của từng căn hộ vẫn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, công suất khai thác, mức giá cho thuê, chi phí vận hành, phương thức phân chia doanh thu và sức cạnh tranh của khu du lịch nơi tài sản tọa lạc.
Bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá còn nhiều tiềm năng để phát triển. (Ảnh minh họa)
Một căn hộ có thể được giới thiệu với mức lợi nhuận hấp dẫn nhưng nếu lượng khách không ổn định, thời gian lưu trú ngắn hoặc chi phí vận hành cao, dòng tiền thực nhận của chủ sở hữu vẫn có thể thấp hơn kỳ vọng. Ngược lại, sản phẩm nằm trong một quần thể nghỉ dưỡng có khả năng thu hút khách thường xuyên, dịch vụ được tổ chức chuyên nghiệp và hoạt động kinh doanh minh bạch sẽ có cơ sở tốt hơn để duy trì giá trị.
Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Công ty Nghiên cứu & Phát triển thị trường bất động sản tại Học viện Eagle Academy cũng cho rằng, khi đầu tư vào sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, điều đầu tiên là phải lựa chọn chủ đầu tư uy tín. Đây là đơn vị đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình đầu tư.
Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian đầu tư dài hạn, nên chất lượng công trình, cảnh quan tổng thể, thiết kế kiến trúc và hệ thống tiện ích phải được đảm bảo. Khi lựa chọn dự án, nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý đến những yếu tố này.
Vị trí dự án cũng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu suất khai thác, lợi nhuận và giá trị gia tăng của sản phẩm. Nhà đầu tư nên lựa chọn các dự án nằm ở khu vực trung tâm, gần sân bay, ga tàu, bãi biển đẹp hoặc các điểm du lịch trọng điểm, nơi tập trung đông du khách. Một vị trí tốt sẽ mang lại khả năng sinh lời cao và dòng tiền ổn định trong quá trình khai thác.
Vì bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu được khai thác cho thuê nhằm tạo lợi nhuận nên việc lựa chọn đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có hệ thống marketing mạnh để tối ưu công suất phòng là rất quan trọng. Nghiên cứu kỹ lưỡng và lựa chọn đúng đối tác vận hành sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm hơn trong quá trình khai thác tài sản.
Trước khi đầu tư, nhà đầu tư cũng cần xác định rõ mục tiêu, thời gian đầu tư ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn, cũng như mức độ khan hiếm của sản phẩm để xây dựng chiến lược phù hợp nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cần hướng đến khai thác giá trị thật.
Cuối cùng là lựa chọn dự án phù hợp. Nhà đầu tư không nên chọn các dự án có quy mô quá lớn và số lượng sản phẩm quá nhiều. Bởi hơn 90% khách hàng mua bất động sản nghỉ dưỡng với mục đích đầu tư. Khi nguồn cung trong cùng một dự án quá lớn, sự cạnh tranh trong việc cho thuê hoặc chuyển nhượng sẽ tăng lên. Do đó, nên ưu tiên các dự án có quy mô vừa phải, nhiều tiện ích và số lượng sản phẩm hạn chế để giảm áp lực cạnh tranh trong quá trình khai thác cũng như bán lại.
‘Khẩu vị’ nhà đầu tư đang thay đổi
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhận định, khẩu vị của nhà đầu tư đã dịch chuyển đáng kể. Nếu trước đây, khi condotel còn là sản phẩm mới và pháp lý chưa rõ ràng, nhiều người tham gia thị trường với tâm lý thử nghiệm, kỳ vọng vào lợi nhuận cam kết, thời hạn hoàn vốn và khả năng tăng giá tài sản thì hiện nay, các tiêu chí đầu tư đã thực chất hơn.
Theo đó, nhà đầu tư không còn chỉ quan tâm đến mức lợi nhuận được chủ đầu tư hứa hẹn mà chú trọng nhiều hơn đến giá trị thực chất và quyền lợi gắn với sản phẩm.
Trong đó, quyền sở hữu tài sản trở thành một trong những yếu tố được quan tâm hàng đầu. Người mua đòi hỏi hồ sơ pháp lý, giấy tờ sở hữu phải đầy đủ, rõ ràng, đồng thời quyền lợi trong quá trình sở hữu và khai thác phải được bảo đảm.
Ngay cả khi những vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ, nhà đầu tư vẫn có tâm lý thận trọng, muốn kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án để hạn chế rủi ro phát sinh.
Không chỉ thay đổi ở phía nhà đầu tư, nhu cầu của khách du lịch cũng đang tạo ra áp lực mới đối với phân khúc này. Khách hàng ngày càng đòi hỏi cao hơn về tiện ích, tính đồng bộ, chất lượng dịch vụ và trải nghiệm cá nhân hóa.
TS Nguyễn Minh Phong cho rằng những yêu cầu khắt khe và thực chất hơn đang khiến quá trình thanh lọc trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng diễn ra mạnh mẽ hơn. Điều này thúc đẩy tính chuyên nghiệp, buộc chủ đầu tư, nhà phân phối và đơn vị vận hành phải cải thiện toàn diện chất lượng sản phẩm cũng như dịch vụ.
Chính vì vậy, việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng giai đoạn này cần lựa chọn nhà phân phối và đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, uy tín, có đạo đức nghề nghiệp và tinh thần đồng hành.
