Mới đây, UBND xã Tây Phương đã đấu giá thành công 22 thửa đất tại thôn Bình Xá, với diện tích mỗi thửa từ 69,2 - 117,1m². Giá khởi điểm các lô đất dao động từ 11,82 triệu đồng/m² - 18,46 triệu đồng/m².
Phiên đấu giá được tổ chức theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng tại hội trường, tối đa hai vòng, theo phương thức trả giá lên. Kết quả, 100% số thửa đất được đấu giá thành công. Trong đó, giá trúng cao nhất đạt 164,46 triệu đồng/m², giá trúng thấp nhất là 63,82 triệu đồng/m², gấp từ 5 - 16 lần giá khởi điểm.
Cùng thời điểm, cũng tại xã Tây Phương, công ty đấu giá hợp danh số 5 - quốc gia tiếp tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 20 thửa đất tại khu Mả Cố (khu X2) và 2 thửa đất tại khu Đồng Ngà (giai đoạn 3). Các thửa đất có diện tích từ 68,55m² đến 150m², giá khởi điểm từ 10.839.000 đồng/m² đến 50.839.000 đồng/m².
Kết quả, toàn bộ các thửa đất đều được đấu giá thành công, với giá trúng cao nhất đạt 96,8 triệu đồng/m² và giá trúng thấp nhất là 62,839 triệu đồng/m², gấp 5 - 9 lần giá khởi điểm.
Trước đó, ngày 5/2, xã Hạ Bằng, Hà Nội (thuộc huyện Thạch Thất cũ) đã tiến hành đấu giá 34 thửa đất tại khu Mục Uyên 2 với tổng diện tích hơn 4.500m². Mức giá khởi điểm được quy định theo từng nhóm thửa đất, dao động từ 32 đến 47 triệu đồng/m².
Kết quả cho thấy, 34 lô đất đấu giá thành công, giá trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng/m², giá thấp nhất gần 50,6 triệu đồng/m², gấp 2 - 3 lần giá khởi điểm.
Đất đấu giá ngoại thành Hà Nội lại "nóng". (Ảnh minh họa: Minh Đức).
Có lên cơn sốt?
Thị trường đất đấu giá từng trải qua giai đoạn "sốt" hồi cuối năm 2024 khi giá trúng cao bất thường, khiến các chuyên gia phải lên tiếng cảnh báo việc nhà đầu tư chạy theo "cơn sốt" này không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn góp phần làm méo mó thị trường.
Thời gian gần đây, một số phiên đấu giá đất tại khu vực ven Hà Nội ghi nhận mức trúng cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, đây không phải là “cơn sốt” diện rộng mà là sự vận động có chọn lọc trong bối cảnh kinh tế - tín dụng đang được điều tiết thận trọng.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), phân tích: Một trong những yếu tố nền tảng thúc đẩy mức giá trúng tăng tại một số khu vực là do tiến độ triển khai hạ tầng chiến lược, đặc biệt các dự án trọng điểm như Vành đai 4 - Vùng Thủ đô. Hạ tầng không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn tái cấu trúc không gian phát triển đô thị, tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới.
Trong bối cảnh đó, đất đấu giá, với lợi thế pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng, trở thành lựa chọn ưu tiên của một bộ phận nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Cạnh tranh tại các phiên đấu giá vì thế gia tăng, đẩy mức trúng vượt xa giá khởi điểm vốn được xác lập theo nguyên tắc thận trọng.
Tuy nhiên, ông Huy cũng lưu ý rằng giá trúng tại một phiên đấu giá phản ánh mức độ cạnh tranh ở thời điểm cụ thể, không đồng nghĩa mặt bằng thị trường thứ cấp sẽ tăng tương ứng ngay lập tức. Thị trường hiện nay mang tính phân hóa cao, khu vực có hạ tầng thực chất và nhu cầu ở thực mới duy trì được thanh khoản ổn định.
Cũng theo ông, trong ngắn hạn, đất đấu giá tại những khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế, mật độ dân cư gia tăng và định hướng phát triển rõ ràng vẫn có thể duy trì sức hút. Tuy nhiên, xu hướng này khó lan rộng toàn thị trường.
Trong trung và dài hạn, triển vọng của vùng ven Hà Nội vẫn gắn với chiến lược mở rộng không gian đô thị, giãn dân và phát triển các đô thị vệ tinh. Song tốc độ tăng giá sẽ phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, chất lượng quy hoạch và sức cầu thực tế, thay vì tâm lý kỳ vọng đơn thuần.
" Trong bối cảnh hiện nay, người tham gia đấu giá cần đặc biệt chú trọng quản trị rủi ro tài chính. Việc đảm bảo tỷ lệ vốn tự có ở mức an toàn, tính toán kỹ chi phí lãi vay và khả năng thanh toán dài hạn là yếu tố then chốt. Tâm lý “đánh nhanh, thắng nhanh” hay phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy có thể tạo áp lực lớn khi thị trường điều chỉnh ", ông Huy nhấn mạnh.
Cũng theo ông, ở góc độ chính sách, việc tín dụng được kiểm soát chặt và quy trình đấu giá được thực hiện minh bạch sẽ góp phần định hình một thị trường phát triển lành mạnh hơn. Khi giá trị bất động sản được xác lập dựa trên hạ tầng thực, nhu cầu thực và năng lực tài chính thực, nền tảng tăng trưởng sẽ bền vững hơn.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nêu quan điểm, mức giá trúng cao bất thường thường xuất phát từ mục đích đầu cơ, “thổi giá” để tạo sóng, chứ không phản ánh đúng giá trị thực. Ông khuyến nghị nhà đầu tư nên xem xét kỹ tiềm năng thực sự của lô đất, bao gồm vị trí, hạ tầng và nhu cầu thị trường, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
Cũng theo ông Đính, tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền sạch có thể dẫn đến giá cả tăng cao, đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý. Để hạn chế tình trạng giá đất đấu giá biến động, cần có các tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định mức giá khởi điểm hợp lý.
Đồng thời, việc nâng mức đặt cọc, quy định chi tiết các hành vi vi phạm và áp dụng biện pháp xử phạt mạnh tay là rất cần thiết. Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân vi phạm có thể bị đưa vào danh sách hạn chế tham gia đấu giá cùng với việc quy định thời gian chuyển nhượng sau trúng đấu giá.
