Đầu năm 2025, con của con gái lớn tôi có xin sổ hồng của cả hai miếng đất để làm giấy tờ vay vốn ngân hàng cho con trai kinh doanh.
Hiện nay, cháu ngoại tôi làm ăn thua lỗ, không có khả năng thanh toán khoản vay. Tôi được biết hai miếng đất mà trước đây tôi cho con gái và con trai đang có nguy cơ bị ngân hàng xử lý, kê biên hoặc phát mại để thu hồi nợ.
Tôi rất lo lắng vì đây là tài sản tôi cho các con, nhưng hiện nay lại có liên quan đến khoản vay của cháu ngoại.
Luật sư cho tôi hỏi trong trường hợp này, quyền sử dụng hai miếng đất có bị ngân hàng kê biên hoặc phát mại để thu hồi khoản nợ của cháu ngoại hay không? Tôi hoặc các con tôi cần làm gì ngay lúc này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đối với hai miếng đất?
Kính mong luật sư xem xét và hướng dẫn cụ thể theo hồ sơ, giấy tờ thực tế của gia đình tôi. Xin cảm ơn luật sư!
Luật sư Lê Thanh Duy (Đoàn Luật sư TP.HCM) trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp, để có cơ sở xác định quyền sử dụng hai thửa đất có nguy cơ bị ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi khoản nợ của người cháu thì trước hết, phải xác định quyền sử dụng hai thửa đất này có được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của người cháu hay không? Nếu có thì giao dịch bảo đảm đó có được xác lập hợp pháp hay không?
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Luật sư Lê Thanh Duy - Đoàn Luật sư TP.HCM
Đối với quyền sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền thế chấp khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Điều 298 Bộ luật Dân sự.
Trên thực tế, theo thông tin bạn cung cấp, hai thửa đất đã có "sổ hồng" - tức đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - và được sử dụng để "làm giấy tờ vay vốn ngân hàng".
Do đó, khả năng cao quyền sử dụng hai thửa đất nêu trên đã được dùng để bảo đảm cho khoản vay theo quy định pháp luật. Vì hiện nay hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng là vô cùng chặt chẽ.
Theo đó để cho vay, ngân hàng phải thực hiện nhiều bước kiểm tra, bao gồm: thẩm định điều kiện vay, thẩm định hồ sơ, tài sản bảo đảm, … theo quy trình nội bộ của từng ngân hàng và theo quy định pháp luật.
Do đó, bạn cần kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ liên quan đến khoản vay của người cháu, đặc biệt là hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm để xác định quyền sử dụng hai thửa đất có thực sự được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của cháu ngoại hay không?
Trường hợp, quyền sử dụng hai thửa đất không được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của người cháu thì ngân hàng sẽ không có cơ sở xử lý quyền sử dụng hai thửa đất nêu trên để thu hồi khoản nợ của người cháu.
Ngược lại, nếu quyền sử dụng hai thửa đất đã được dùng để bảo đảm cho khoản vay, giao dịch bảo đảm đã được xác lập hợp pháp, đúng chủ thể, đúng hình thức và đáp ứng các điều kiện về đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật.
Khi đó, người cháu vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng hai thửa đất nêu trên theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015. Từ đó, quyền sử dụng hai thửa đất có thể bị ngân hàng xử lý để thu hồi khoản nợ trong phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm.
Vì vậy, trong trường hợp này, gia đình cần khẩn trương thu thập, rà soát, kiểm tra các hồ sơ liên quan đến khoản vay của người cháu để xác định quyền sử dụng hai thửa đất có được dùng làm tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật hay không?
Trường hợp quyền sử dụng hai thửa đất đã được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay, gia đình cần chủ động liên hệ, làm việc với ngân hàng, tòa án (trong trường hợp vụ án đang được giải quyết tại tòa án) và các cơ quan có thẩm quyền khác có liên quan để thỏa thuận, tìm kiếm phương án xử lý phù hợp.
Có thể kể đến như cơ cấu lại thời hạn trả nợ, thỏa thuận về phương án thanh toán, xem xét miễn, giảm một phần hoặc toàn bộ tiền lãi, hoặc các giải pháp khác nhằm hạn chế nguy cơ tài sản bị xử lý.
Mời bạn đọc gửi câu hỏi để được luật sư tư vấn
Đăng ký Tuổi Trẻ Sao TẠI ĐÂY
Với đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân - gia đình, kinh doanh - thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế..., chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Tuổi Trẻ Sao sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.
Bạn đọc vui lòng gửi câu hỏi (gõ bằng tiếng Việt có dấu, font chữ UNICODE) về Tuổi Trẻ Sao qua địa chỉ [email protected].
