Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, với thị trường bất động sản , bối cảnh mới đặt ra yêu cầu phải có sự sàng lọc và phân hóa rõ rệt hơn.
Các hoạt động đầu tư và giao dịch không thể tiếp tục theo kiểu dễ dãi, mà cần được cân nhắc kỹ lưỡng, hướng tới việc sử dụng nguồn vốn hiệu quả nhất. Nhà đầu tư cũng phải thận trọng hơn trong quyết định của mình, thay vì dựa vào lợi thế vốn rẻ như trước đây.
“ Chính sách hiện không phải là “siết” tín dụng với bất động sản cực đoan. Tuy nhiên, do dòng vốn được phân bổ cho nhiều lĩnh vực hơn và ưu tiên những khu vực hiệu quả, nên các hoạt động mang tính đầu cơ, lướt sóng sẽ dần bị hạn chế ,” ông Đính nhấn mạnh.
Chuyên gia dự báo, năm 2026, nhà đầu tư bất động sản không còn dễ lướt sóng, đầu cơ. (Ảnh: Minh Đức)
Trước tình hình chi phí vốn tăng và việc tiếp cận vốn trở nên khó khăn hơn, ông Đính cho rằng, chiến lược “lướt sóng” sẽ không còn phù hợp. Nếu không tính toán kỹ, nhà đầu tư có thể đối mặt với rủi ro thua lỗ hoặc bị “chôn vốn.” Điều này buộc các nhà đầu tư phải cân đối dòng tiền, lựa chọn dự án và thời điểm đầu tư một cách thận trọng hơn.
"Thực tế cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển sang các phân khúc ổn định hơn như nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn cung ở các phân khúc này lại đang hạn chế, chủ yếu do vướng mắc pháp lý và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn phù hợp", ông Đính nhận định.
Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường đã bước vào chu kỳ hoàn toàn khác sau quá trình tái cấu trúc sâu rộng.
Giai đoạn đầu cơ lướt sóng dựa trên đòn bẩy tài chính và thông tin thiếu minh bạch dần khép lại, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư giá trị, nơi dòng tiền khai thác và tính pháp lý trở thành yếu tố quyết định.
Nhìn theo chu kỳ dài hạn, bất động sản Việt Nam thường vận động theo nhịp khoảng 10 năm. Nếu năm 2006 gắn với cơn sốt đất nền sơ khai và 2016 là thời kỳ phục hồi mạnh nhờ FDI và tầng lớp trung lưu, thì năm 2026 được xem là “điểm gãy” mang tính cấu trúc.
Sự phân hóa trở nên rõ nét khi thị trường tách thành hai nhóm: tài sản mang tính đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng thực tế và tài sản có khả năng khai thác, tạo dòng tiền ổn định, pháp lý rõ ràng. Đây cũng là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong giai đoạn 2026 - 2031.
Đầu tư công tăng mạnh, dự kiến tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước. Tập trung vào các dự án hạ tầng chiến lược như cao tốc, vành đai, đường sắt đô thị, làm thay đổi cấu trúc phát triển và giá trị đất đai. Đồng thời, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng mục tiêu tăng trưởng cao kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở và không gian thương mại chất lượng.
“ Thị trường bất động sản Việt Nam , sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024-2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026. Kỷ nguyên của những dòng vốn đầu cơ lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính quá độ dựa trên sự bất đối xứng thông tin đã vĩnh viễn khép lại.
Thay vào đó, chu kỳ 2026-2031 chứng kiến sự lên ngôi tuyệt đối của chiến lược đầu tư giá trị, trong đó năng lực kiến tạo dòng tiền ròng, sự minh bạch hóa thông qua công nghệ, tính thích ứng hạ tầng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững đóng vai trò là những thước đo định giá cốt lõi ”, ông Lượng nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng trước đây người mua thường xuống tiền với kỳ vọng giá tiếp tục tăng nhanh. Nhiều quyết định được đưa ra theo tâm lý "cứ mua trước đã, tính sau" vì sợ bỏ lỡ cơ hội.
Tuy nhiên, đến năm 2026, tâm lý này chuyển sang mua dựa trên nhu cầu thực, khả năng khai thác và mức độ an toàn của tài sản. Lúc này, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Đối với cách nhìn nhận về lợi nhuận, nếu như trước đây, nhà đầu tư ưu tiên lướt sóng, chốt lời ngắn hạn và kỳ vọng biên lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thì tâm lý hiện tại là chú trọng tới trung và dài hạn, khả năng cho thuê, giữ giá, tăng giá bền vững và thanh khoản ổn định.
Đất nền vẫn được kỳ vọng tăng giá tốt.
Về tâm lý ra quyết định, trước đây, người mua dễ bị ảnh hưởng bởi xu hướng đám đông, tin đồn quy hoạch và thông tin hạ tầng; chỉ cần có thông tin khu vực này có quy hoạch tốt là nhiều khách hàng, nhà đầu tư có thể xuống tiền ngay.
" Có thể thấy, sự thay đổi trong tâm lý người mua bất động sản hiện nay không phản ánh sự bi quan của thị trường mà cho thấy người mua đang trở nên chuyên nghiệp hơn, thận trọng hơn.
Khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc với những chuẩn mực mới về pháp lý, nguồn vốn, quy hoạch và minh bạch thông tin, nhà đầu tư cũng buộc phải thay đổi cách tiếp cận, ưu tiên giá trị thực, dòng tiền thực và khả năng khai thác bền vững thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng tăng giá như trước đây ", bà Miền nhấn mạnh.
Nên đầu tư phân khúc nào?
Theo bà Phạm Thị Miền, ở góc độ loại hình bất động sản, đất nền vẫn là phân khúc được kỳ vọng tăng giá nhiều nhất. Xếp sau là chung cư, căn hộ, biệt thự, nhà liền kề, shophouse và bất động sản văn phòng.
Một điểm đáng chú ý là khách hàng hiện ưu tiên tìm kiếm trực tiếp các chủ đầu tư uy tín và các dự án có thương hiệu rõ ràng. Điều này cho thấy nhu cầu nền tảng của thị trường vẫn tồn tại, nhưng người mua ngày càng thận trọng hơn.
Bên cạnh đó, các nhóm như chung cư, căn hộ cho thuê và giá thuê chung cư đều nằm ở vùng có mức độ quan tâm cao, phản ánh thị trường đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo giá trị thực và dòng tiền thực.
Theo chuyên gia, khách hàng hiện ưu tiên tìm kiếm trực tiếp các chủ đầu tư uy tín và các dự án có thương hiệu rõ ràng. (Ảnh minh họa)
Trong đó, chung cư và căn hộ tiếp tục là tâm điểm của nhu cầu thực nhờ vừa đáp ứng nhu cầu ở thật, vừa có khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Nhóm “cho thuê căn hộ” cũng nổi lên như một tín hiệu rõ rệt của xu hướng dòng tiền. Theo bà Miền, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác và vận hành tài sản thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá vốn như trước đây.
Ở chiều ngược lại, đất nền vẫn nằm trong nhóm gắn mạnh với kỳ vọng tăng giá, đặc biệt theo các thông tin quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc cần thận trọng hơn về pháp lý, thanh khoản và nhu cầu sử dụng thực tế.
Theo bà Miền, động cơ mua nhà hiện nay cũng thay đổi đáng kể. Người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Nếu trước đây tâm lý “lướt sóng” và kỳ vọng tăng giá chiếm ưu thế, thì nay khách hàng chú trọng nhiều hơn đến thanh khoản ổn định, khả năng khai thác thực tế và mức độ an toàn của tài sản.
