Bắt đầu từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức áp dụng. Với nguyên tắc tiệm cận giá thị trường, chi phí làm sổ đỏ của nhiều hộ gia đình dự báo sẽ tăng cao so với hiện nay.
Theo quy định mới, từ năm 2026, khung giá đất – cơ sở để các địa phương lập bảng giá sẽ bị bãi bỏ. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ trực tiếp ban hành bảng giá đất dựa trên giá trị thực tế của từng khu vực, từng thửa đất.
Đáng chú ý, bảng giá đất sẽ được cập nhật hằng năm, thay vì 5 năm một lần như trước. Bên cạnh đó, việc xác định giá đất sẽ chi tiết đến từng vị trí, từng thửa đất, đặc biệt tại những nơi đã có bản đồ địa chính số. Nhờ vậy, bảng giá sẽ tiệm cận hơn với giá giao dịch thực tế trên thị trường, góp phần minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, sự thay đổi này cũng đồng nghĩa nhiều khoản phí, lệ phí liên quan đến sổ đỏ sẽ tăng đáng kể so với hiện tại.
Trong đó, 3 nhóm đối tượng chịu trực tiếp là: Người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; Người sở hữu đất trong diện "quy hoạch treo"; Người làm thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu.
Theo quy định mới, từ năm 2026, UBND cấp tỉnh sẽ trực tiếp ban hành bảng giá đất dựa trên giá trị thực tế của từng khu vực, từng thửa đất.
Cụ thể, người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở là nhóm chịu ảnh hưởng lớn nhất. Hiện nay, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, người dân phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất ở do UBND tỉnh công bố.
Công thức tính đơn giản: diện tích chuyển đổi nhân với đơn giá đất ở, trừ đi phần tiền đất nông nghiệp đã nộp (nếu có). Với bảng giá mới sát thị trường hơn, số tiền phải nộp sẽ tăng cao. Trường hợp đất có vị trí mặt đường hoặc nằm trong khu dân cư sầm uất, khoản chi có thể lên tới vài trăm triệu đồng cho một thửa đất.
Bên cạnh đó, những thửa đất thuộc diện quy hoạch treo thường khiến người dân không thể xin giấy phép xây dựng, tách thửa hay cấp sổ đỏ. Khi quy hoạch được gỡ bỏ, người dân mới có thể làm thủ tục. Nếu thời điểm này rơi vào sau ngày 1/1/2026, chi phí sẽ được tính theo bảng giá đất mới, sẽ cao hơn nhiều so với bảng giá cũ.
Điều này đồng nghĩa với việc sau nhiều năm "bị treo", người dân không chỉ mất cơ hội sử dụng đất hợp pháp mà còn phải chịu thêm gánh nặng tài chính. Đây được xem là nhóm dễ rơi vào tình trạng "thiệt thòi kép".
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu, người dân bắt buộc phải nộp một loạt nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ.
Trong số này, tiền sử dụng đất chiếm tỉ trọng lớn nhất và được tính dựa trên bảng giá Nhà nước. Khi bảng giá tiệm cận thị trường, số tiền nộp có thể tăng gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi so với hiện tại, tùy khu vực. Đối với những gia đình mua đất từ lâu nhưng chưa kịp làm sổ, nếu trì hoãn đến sau năm 2026, tổng chi phí có thể đội lên cao hơn.
