Cả 100 triệu đồng/m2 đất chăn trâu, thả gà: "Được ăn cả, ngã mất ít tiền cọc"

Hơn 80% số lô đất đấu giá tại Thanh Oai bị bỏ cọc

Ngày 16/9, huyện Thanh Oai, Hà Nội đã công bố thông tin về kết quả nộp tiền đấu giá đất tại khu Ngõ Ba, xã Thanh Cao. Có tới 55 trong tổng số 68 lô đất đã bỏ cọc, tức là chiếm tỷ lệ lên tới hơn 80%.

Kết quả này khá trùng khớp với nhiều dự đoán trước đó của các chuyên gia, bởi lẽ giá trúng đấu giá tại khu vực này đã bị đẩy lên cao, với giá trúng cao nhất hơn 100 triệu đồng/m2. Vào thời điểm này, các phiên đấu giá tại một số huyện ngoại thành khác như Đan Phương, Hoài Đức cũng liên tục lập kỷ lục mới. Tuy chưa hết hạn nộp tiền, nhưng nhiều ý kiến đã bày tỏ lo ngại về một làn sóng bỏ cọc.

Giải pháp nào để chấn chỉnh công tác đấu giá đất, xử lý các hành vi đẩy giá đất lên cao, gây nhiễu loạn thị trường?

Sau một tháng chờ đợi chỉ có 13 trên tổng số 68 lô đất trúng đấu giá tại huyện Thanh Oai, Hà Nội đến để trả tiền, còn lại thì bị bỏ cọc. Đáng chú ý trong số 13 khách hàng đến trả tiền này thì những ô đất này cũng chỉ có giá trúng đấu giá cao nhất là 55 triệu đồng/m2.

Như vậy, chỉ có các lô đất có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m2 là có khách hàng tới nộp tiền. Còn lại các lô có giá trúng cao, từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.

Những người dân sống xung quanh khu đất không tỏ ra ngạc nhiên trước kết quả này. Vì khu đất trước khi được quy hoạch làm đất đấu giá, vốn là nơi chăn trâu, thả gà, bỗng dưng bị đẩy lên cao ngất ngưởng.

"Đất ở đây chỉ khoảng 50 triệu/m2, nếu 100 triệu/m2 thì đắt quá so với nơi chúng tôi đang ở, tôi ở đây gần 20 năm rồi", chị Lê Thị Kim Thoa - huyện Thanh Oai, TP Hà Nội chia sẻ.

"Giá đất ở đây cao như thế này mà người dân chúng tôi muốn mua cho con làm nhà hay làm của hồi môn thì cũng không có tiền để mua được. Làm cho giá cả mất cân đối ở đây", ông Phạm Bá Tân, huyện Thanh Oai, TP Hà Nội cho hay.

Với kết quả này, huyện sẽ phải đứng ra tổ chức đấu giá lại các lô đất bị bỏ cọc, một công việc vốn mất nhiều thời gian và công sức. Đáng chú ý, nếu đấu giá lại, dự kiến giá khởi điểm vẫn sẽ vẫn giữ ở mức từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hồng Phúc - Trưởng phòng quản lý và phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, TP Hà Nội cho biết: "Giá khởi điểm sẽ tiếp tục có hiệu lực với phiên tiếp theo. Trừ trường hợp UBND Thành phố ban hành quyết định điều chỉnh giá của bảng giá đất được quyết định tại Quyết định số 30".

Việc bỏ cọc tràn lan tại khu đất đấu giá này cũng khiến cho việc thu ngân sách của địa phương bị sụt giảm. Trước đó, theo tính toán của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, số tiền dự kiến thu về từ phiên đấu giá này là hơn 400 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến hết sáng 16/9, chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tổng số tiền thu được chỉ gần 60 tỷ đồng.

Giải pháp hạn chế bỏ cọc đất đấu giá

Ngân sách hụt thu, thị trường nhiễu loạn

Theo ghi nhận thực tế thì nhiều người đi đấu giá không nhằm mục đích mua để ở. Họ thậm chí là đại diện trong các hội nhóm, tham gia đấu giá, với mục đích sau đó bán lại kiếm tiền chênh, có thể lên tới vài trăm triệu cho 1 lô đất. Nhưng có lẽ là do mức giá bị đẩy lên quá cao, họ không bán được các lô đất này. Cuối cùng họ phải bỏ cọc. Điều đáng nói là số tiền cọc cũng không quá cao, chỉ 100-200 triệu đồng/lô, nên vẫn rất nhiều người thực hiện cách này để kiếm tiền này.

Đây không phải lần đầu việc bỏ cọc đấu giá đất được nhắc tới. Và rõ ràng, việc bỏ cọc gây ra nhiều hệ lụy, như là việc thu ngân sách bị ảnh hưởng, người dân có nhu cầu ở thực không tiếp cận được đất đai, thị trường chung nhiễu loạn. Chính vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, cần sớm có các giải pháp để hạn chế tình trạng bỏ cọc sau đấu giá đất.

Theo chia sẻ từ lãnh đạo huyện Thanh Oai, qua việc tìm hiểu từ các văn phòng công chứng xung quanh và căn cứ từ thông tin nộp thuế, có tới 10 trong tổng số 13 lô đất đấu giá nộp tiền tại đây, đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Có nghĩa là người trúng đấu giá đất đã sang tay cho người mua khác, chứ không giữ lại đất để sử dụng. Điều này phần nào cho thấy, việc đầu cơ đất đấu giá kiếm lời là có xảy ra. Còn những người trúng đấu giá không đạt được mục đích này, họ đã bỏ cọc, để tránh phải nộp số tiền lớn để mua đất. Chính vì vậy, địa phương đã đưa ra một số kiến nghị, để có thể hạn chế làn sóng bỏ cọc trong các cuộc đấu giá tiếp theo.

Ông Lê Hồng Phúc - Trưởng phòng quản lý và phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, TP Hà Nội cho hay: "Như là các ô đất trúng đấu giá thì tối thiểu ít nhất từ 2-3 năm mới được giao dịch để đảm bảo việc khách hàng trúng đấu giá là những khách hàng có nhu cầu sử dụng đất, chứ không phải là khách hàng có nhu cầu đầu cơ".

"Được ăn cả, ngã thì chỉ mất ít tiền cọc"

Các chuyên gia cho rằng, giá khởi điểm thấp, tiền cọc thấp, chính là một trong những nguyên nhân dẫn tới hiện tượng bỏ cọc. Người tham gia đấu giá với tâm lý được ăn cả, ngã thì chỉ mất ít tiền cọc.

Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh - Tổng giám đốc Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt cho hay: "Theo tôi nghĩ UBND cấp huyện cũng nên mạnh dạn có những văn bản kiến nghị về tính bất cập hệ số K. Còn nếu chúng ta vẫn không dám làm để đẩy giá khởi điểm phù hợp thì có thể có những hệ lụy đáng tiếc hơn nữa. Vừa rồi mới chỉ là trúng cao bỏ cọc, còn chẳng may chúng ta bị thông thầu dìm giá thì còn đáng tiếc hơn nhiều".

"Tránh việc nhà nhà không đưa tiền vào hoạt động sản xuất kinh doanh, mà chủ yếu tham gia vào mua đất. Đợi kết luận của các cuộc thanh tra, kiểm tra để đề ra các biện pháp kịp thời bởi vì không còn lâu nữa là đến 1/1/2026, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng, theo nguyên tắc thị trường. Vì vậy nếu chúng ta để đến thời điểm đấy giá đất tăng cao thì sẽ tạo ra bong bóng bất động sản và sẽ rất khó quản lý", Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho hay.

Một số ý kiến đề xuất, đối với những trường hợp trúng đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc, cần phải kiểm tra lịch sử đấu giá, giao dịch bất động sản của các cá nhân này, để xem xét có yếu tố cấu kết, thổi giá, thao túng thị trường hay không.

Ngoài ra, theo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản, người bỏ cọc đấu giá thì sẽ bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm. Luật này phải chờ tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành.

Theo ghi nhận của chúng tôi, sau một loạt các cuộc đấu giá đất tạo mức giá cao kỷ lục, trong khi giá khởi điểm thấp, đã có trường hợp 1 huyện tại TP Hà Nội chủ động đề xuất lên Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND TP Hà Nội để xem xét và áp mức giá khởi điểm phù hợp cho các cuộc đấu giá đất. Kết quả là mức giá khởi điểm được xem xét tăng lên gấp 10 lần so với giá cũ. Từ đó, tiền cọc cũng tăng lên, giúp giảm bớt các nhóm đầu cơ trên thị trường.

Mới đây, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, việc trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm rồi bỏ cọc là một vấn đề cần xem xét lại toàn bộ quy trình. Qua thực tế kiểm tra tại các địa phương, Bộ sẽ đề xuất sửa đổi hoặc bổ sung các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh tình trạng này, bảo đảm sự minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản.