CBRE công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh, quý 3/2022

Thị trường Văn phòng TP.HCM

Thị trường văn phòng TP. HCM đón nhận 02 toà văn phòng hạng B mới của chủ đầu tư Cobi Group (Hàn Quốc) nằm tại Quận 7, với tổng diện tích cho thuê là 26.932 m2. Những khách thuê đầu tiên của 2 toà nhà Cobi Tower có thể kể đến các công ty lớn như: Lotteria, Lock, 7-Eleven.

Trong Quý 3/2022, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng Hạng A chỉ còn 6%, giảm 4,1 điểm phần trăm theo quý và 4,6 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung văn phòng Hạng A tại khu vực trung tâm thành phố có thể nói là rất hạn chế, với các toà nhà lớn như Saigon Centre, Deutsches Haus chỉ còn mặt bằng trống cho thuê dưới 500m2. Theo đó, giá chào thuê văn phòng hạng A tiếp tục xu hướng tăng 2,2% theo quý và 8,7% theo năm, đạt mức 45,9 USD/m2/tháng. Giá chào thuê của văn phòng Hạng A như vậy đã phục hồi gần bằng so với thời điểm trước dịch là năm 2019.

Trong khi đó, mặc dù có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ trống trung bình của hạng B vẫn duy trì quanh mức hơn 9,5%, giảm 0,2 điểm phần trăm theo quý và 0,3 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê văn phòng hạng B cải thiện nhẹ, gần như không đổi so với quý trước và cao hơn năm ngoái là 3,1%, đạt trung bình là 25,9 USD/m2/tháng. Đi cùng với những tăng trưởng của nền kinh tế, mức độ hấp thụ của thị trường cũng có các dấu hiệu tích cực với tổng diện tích cho thuê mới của thị trường cho hạng A và hạng B lần lượt là trên 19.000m2 và 18.000m2. Theo đó, tổng diện tích cho thuê mới trong 3 quý đầu năm 2022 đạt hơn 60.000m2, gần như trở lại mức hấp thụ trước đại dịch năm 2019 là khoảng 61.000m2

Thị trường Bán lẻ TP.HCM

Nhận xét về tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ trong 9 tháng đầu năm 2022, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc - Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho biết: “Giá chào thuê khu vực trung tâm vẫn duy trì đà tăng, đặc biệt là ở các vị trí đắc địa khi các nhà bán lẻ nước ngoài gia nhập và mở rộng hoạt động kinh doanh tại thị trường Việt Nam. CBRE cũng ghi nhận tỷ lệ trống có xu hướng giảm nhẹ ở khu vực ngoài trung tâm do một số thương hiệu dịch chuyển xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm và các trung tâm thương mại đang đảo lại ngành hàng cho phù hợp với nhu cầu mua sắm và mở rộng của thương hiệu sau COVID-19.”

Trong Quý 3, thị trường tiếp tục chứng kiến sự mở rộng của khối ngoại với sự xuất hiện của một số thương hiệu quốc tế ngành thời trang, thể thao, F&B. Ở khu vực trung tâm Quận 1 ghi nhận hoạt động mới của hàng loạt các thương hiệu nổi tiếng như McLaren, Beverly Hills Polo Club, ViinRiic Galeries De Parfumes, Maestro, De Obelly và Sohee. Cùng lúc đó, vào tháng 9 vừa qua, Decathlon cũng đã chính thức khai trương tại Vạn Hạnh Mall, Quận 10 và thương hiệu thời trang Hàn Quốc đã khai trương tại tầng 1, trung tâm mua sắm Aqua City, Đồng Nai.

Về nguồn cung tương lai, TP. HCM dự kiến ​​sẽ đón thêm 1 nguồn cung mới vào cuối năm nay với 35.000m2 NLA từ TTTM Thiso tại TP. Thủ Đức, và 144.000m2 NLA trong giai đoạn 2023-2024.
CBRE ghi nhận số lượng yêu cầu hỏi thuê tăng trưởng khả quan, đặc biệt tập trung vào các ngành hàng như Dịch vụ ăn uống, Thời trang, Phụ kiện, và Phong cách sống, chiếm gần 87% tổng số lượng yêu cầu hỏi thuê. Ngành hàng Dịch vụ ăn uống tiếp tục dẫn đầu số lượng hỏi thuê với mức tăng 26% theo quý kể từ đầu năm 2022.

Thị trường căn hộ bán TP.HCM

Trong Q3/2022, sau một đợt “bùng nổ” về nguồn cung mới với hơn 15.000 căn hộ chào bán trong Quý 2, TP.HCM đã ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh, với chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm 80% so với quý trước, nhưng lại cao hơn 49% so với cùng kì năm trước. Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán trong Q3 này. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam của TP.HCM.

Tuy nguồn cung mới của Q3/2022 có sự sụt giảm, đáng lưu ý, nếu xét tổng nguồn cung trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường ghi nhận số căn hộ mở bán mới tăng lần lượt 142% so với 9 tháng đầu năm 2021, 59% so với 9 tháng đầu năm 2020 và đạt gần 83% nguồn cung mới của 9 tháng đầu năm 2019 – thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ. Điều này đã cho thấy tín hiệu phục hồi từng bước của thị trường căn hộ tại TP.HCM sau đại dịch.

Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm vừa qua, chiếm 76% nguồn cung mới quý này. Phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với các dự án lần lượt nằm ở Quận 1,2 và 7. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất đợt mở bán của một dự án tại khu vực quận 9 trong khi phân khúc bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường kể từ năm 2019. Xu hướng người mua nhà chuyển hướng tìm kiếm sản phẩm sang các vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục tăng cao khiến cho thị trường tại các khu vực này trở nên sôi động hơn trong thời gian vừa qua, với nhiều dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín.

Dự đoán những tháng cuối năm 2022 thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách bao gồm
 Nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.
 Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.
 Những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản, v.v) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam: Thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.”

Giới thiệu về CBRE Group, Inc.
Tập đoàn CBRE Group, Inc. (mã niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán New York – NYSE: CBG), thuộc danh sách 500 công ty hàng đầu thế giới do Fortune và S&P bình chọn, có trụ sở chính tại Dallas và là công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới (tính theo doanh thu năm 2020). Tập đoàn có hơn 100.000 nhân viên với độ phủ trên 100 quốc gia. CBRE cung cấp nhiều dịch vụ tích hợp, bao gồm: quản lý dự án, cơ sở vật chất và giao dịch; quản lý tài sản; quản lý đầu tư; thẩm định và định giá; dịch vụ kinh doanh thuê mua bất động sản; tư vấn chiến lược; dịch vụ thế chấp và phát triển. Vui lòng xem thêm chi tiết tại website www.cbre.com hoặc www.cbrevietnam.com

An Bình